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REITs行业不动产资产证券化系列（四）：奥特莱斯行业经营韧性凸显，看好头部运营商及其REITs。

商业不动产REITs 正式启动为奥特莱斯等优质零售资产打通融资 渠道，已有两单奥特莱斯商业不动产项目获受理。作为“重奢平 替”与“高性价比”的代表性零售业态，奥特莱斯在经济周期波 动中展现出显著的经营韧性，行业已形成头部集中、区域分化的 竞争格局，招商能力与货品掌握度构筑企业核心护城河。经营模 式层面，联营模式实现利益共享和风险共担，叠加低物业成本和 房产税优势，使其成为商业不动产 REITs 扩容背景下经营韧性较 强的优质底层资产。估值方面，首批奥特莱斯项目折现率较为合 理，2026 年预测分派率达 4.6%-5.5%，运营成熟、资产优质，具 备较高投资价值。

新政推动奥莱 REITs 常态化发行，抗周期资产经营韧性凸显。当 前已有国泰海通砂之船商业不动产 REIT、中金唯品会商业不动 产 REIT 两单项目申报商业不动产 REITs，发行规模分别达 50.6 亿元和 74.7 亿元。近一年来，全国商业零售 TOP100 企业在营奥 莱项目各季度销售额同比增速从 3.8%逐步攀升至 13.1% ，客流量 增速从 6.2%升至 13.8%，显著高于传统零售业态，经营韧性凸显。

宏观供需环境支撑规模扩张，中观格局呈现头部集聚、区域分化， 微观壁垒关注招商及货品。奥莱资产的研究框架需综合考量宏观 消费趋势、中观竞争壁垒与微观运营能力。当前国内奥莱行业已 形成头部集中、区域分化的竞争格局，六大连锁集团销售额占比 超 61%；华东地区以 40%的项目数量占比领跑全国；部分高线城 市奥莱存量达 5-10 家，下沉城市崛起。招商能力和货品掌握度构 筑奥莱行业核心护城河，头部企业凭借规模效应在品牌议价、货 品更新及运营效率上形成显著优势。

联营模式实现利益共享和风险共担，成本和税务优势增厚利润空 间。收入端，奥特莱斯联营模式通常占 60-90%，运营商收入与商 户销售额深度绑定，接近 100%租金收缴率和租金保底机制共同 保障现金流的稳定性。成本端，奥特莱斯多为郊区选址或街区形 态，土地及物业成本较低，目的性消费带来更高的客流转化率， 外加更低的房产税负担，进一步增厚项目的利润空间。

首批奥莱商业不动产 REITs 运营成熟、资产优质，具备较高投资 价值。奥莱业态具备强抗周期性和稳定现金流，看好头部运营商 发行的成熟项目。首批两单奥特莱斯商业不动产 REITs 原始权益 人均为行业一梯队运营商，2026 年预测分派率在 4.6%-5. 5% ，估 值较海外奥莱 REITs 具备一定优势，具备较高投资价值。