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房地产行业地产杂谈系列之六十五：黎明破晓，冬去春来。库存端现积极信号，楼市调整或接近尾声：2025 年全国商品房销售面积 绝对规模回到 2010 年前水平；70 个大中城市新房、二手房指数回到 2018 年和 2016 年水平，本轮国内楼市调整幅度已接近 2005 年后美国、英国 及中国香港。同时“严控增量、优化存量、提高质量”政策逐见成效，全 国商品房开工未售库存持续收缩，去化周期逐步企稳。我们认为无论从绝 对调整幅度还是海外经验来看，本轮楼市调整或逐步接近尾声。

“好房子”加速改善需求释放，居民置业压力大幅减轻：当前政府持续推 动“好房子”建设，产品迭代与品质提升有望加速改善需求入市，2025 年前三季度重点城市平均开盘去化率为 53%，较 2024 年全年提升 2pct。 同时随着居民收入增加、提前偿还贷款等，2024Q1 国内居民部门杠杆率 已出现向下拐点，家庭资产负债表正逐步修复。受房价调整、首付及利率 下调影响，当前一线城市二手房价已回到 2015-2016 年，尽管首付比例由 30%降至 15%，但房贷利率下降导致月供水平仍与 2015-2016 年保持相 当，居民置业压力大幅减轻。

止跌回稳初具条件，2026 年成交降幅有望延续收敛：随着存量库存持续 消耗、“好房子”建设加速推广、居民置业压力减轻，我们认为楼市“止 跌回稳”已初具条件，楼市成交降幅有望延续收窄。短期严控增量政策导 向下，新增供给不足仍将制约楼市成交，中性假设下预计全国商品房销售 面积同比降 7.4%，降幅较 2025 年收窄 1.3pct。