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房地产行业周报：上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市小阳春表现。与市场不同的观点： 1 年初以来部分核心城市挂牌量下降、价格企稳引发市场对于周期拐点的期待，但我们认为仍 需观察。首先，改善城市样本并不充裕，主要以上海、南京为代表，深圳等核心城市压力仍 大。其次，近期楼市改善有其特殊原因，以上海为例，今年春节较晚导致部分小阳春需求前 置，房价急跌半年、近期的政策宽松预期也促成了部分观望需求入市，叠加供给端挂牌量的下 降，最终促成了楼市企稳。需要指出的是，上海去年四季度以来的挂牌量下行是价格急跌后成 交量上行，部分房东接受不了过低的价格而撤牌，新增挂牌量小于撤牌+成交量所致。而近期 挂牌量的下滑则有季节性原因，每年临近春节和春节假期挂牌量都会有所下滑，春节后将有所 回升。此外，今年上海还将迎来首次限售房的大规模集中解禁，届时将对市场形成冲击。我们 认为 5 月是非常重要的楼市真实景气度观测节点。 2.年初以来《求是》等官媒的发文引发市场对于政策转向和新一轮大规模房地产救市政策的期 待，但我们认为政府对房地产的政策思路并无实质变化。根据我们对过往政策思路的理解结合 近期的解读，政策总体方向依旧是防风险、保民生、去金融化，对出险房企的处置原则依旧是 市场化、法制化。《求是》虽然肯定了房地产行业的金融属性，但并不意味着要强化金融属 性。从资管新规到三道红线再到贷款集中度管理，政府对于房地产行业去金融化的决心是持续 和深刻的。尽管思路未变，由于去年下半年核心城市景气度加速下跌，今年楼市逆周期调节力 度边际趋强亦是确定的。我们判断，下一阶段可能的政策中心或将围绕以城市更新为重心的三 大工程展开，结合部分高能级城市购房门槛的进一步松动，如社保年限宽松以及落户资格宽松 等，但市场期待的深度降息、大规模收储等政策我们判断仍有较大落地难度。

重点事件点评： “沪七条”适时推出，大幅降低刚需入场门槛，验证了我们此前对今年政策思路的判断，看好 上海小阳春表现。从月初“内环收储”到月末“沪七条”，上海已构建“去库存”到“扩需 求”的政策闭环，新政精准激活外环内增量需求，并实质性降低购房成本，有望将上海楼市的 企稳迹象推至复苏通道。在“政策红利+季节性旺季”的双重共振下，我们看好 2026 年上海楼 市“小阳春”的表现。值得一提的是，二季度起上海将迎来首批限售房的集中解禁，此次新政 的适时出台将起到一定对冲作用。投资建议方面，考虑到今年一线城市预计将效仿上海持续推 进政策宽松，上海楼市亦有止跌回稳迹象，建议大家持续关注深耕上海及其他一线城市的本地 国企和产品力强的全国性房企。

周度跟踪： 1.二手房：节后首周一线城市挂牌价周环比微降，上海新政及时出台为楼市注入强心剂。全国 85 城、一线城市挂牌价周环比小幅下降，降幅分别为 0.04%、0.11%，上海新政及时出台为楼 市注入信心，后续挂牌价有望回升。在整体挂牌价微降的同时，节后挂牌量周环比转正。节后 50 城挂牌量周环比+0.23%，其中一线城市挂牌量涨幅明显，周环比+0.36%；春节至今一线城 市二手房成交回暖明显，京、广、深二手房成交同比去年农历同期翻倍。春节至今我们跟踪的 16 个样本城市日均成交同比去年农历年同期增加 46%，京、广、深同比增加 104% 2.新房：春节假期至节后首周，新房成交整体回暖，北京、上海、广州新房成交农历年同比增 加。我们跟踪的十个样本城市 2026 年节后首周日均成交农历年同比增加 41.35%，其中北京、 广州日均成交同比增加 24.0%、39.2%，上海、深圳日均成交同比下降 3.2%、40.0%；年内一 线城市中上海新房成交回暖明显，年初至今新房累计成交同比+8%。