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地产“落”，消费“升”——“打破共识”系列之一。

国际经验显示，消费倾向在房地产拐点前后呈“U 型”特征、居民消费早于收入改善。

房地产行业景气变化，对经济的影响大致可归结为三种效应：“收入效应”、“财富效应”与“挤出 效应”。“收入效应”体现为，房地产关联数十个行业，行业景气影响总需求、就业，进而影响居民 收入和消费。“财富效应”，是指房价上涨带来有房者财富增值，拉动居民消费倾向。“挤出效应”， 是指房价上涨压制购房者或潜在购房者的消费倾向。不同发展阶段，三种效应的影响程度是不同的。 “后地产时代”的前 5 年，“收入效应”占主导，拖累居民消费走低。房地产进入集中调整阶段， 首先会对总需求、就业产生冲击，进而影响收入和消费；经验显示，主要经济体的房地产周期见顶 后，居民可支配收入增速与住宅投资占 GDP 比重下行趋势基本趋同，大致会经历 10 年左右的下行 期，平均增速由 8%~10%回落至 3%~4%。我国房地产周期见顶于 2020 年，与海外规律基本一致。 “后地产时代”第 5-10 年，“挤出效应”明显弱化，消费倾向改善带动消费先于收入出现趋势改善。 房价见顶后，“攒钱买房”对消费的“挤出效应”明显缓和，作为潜在购房者，25-40 岁的潜在购房 者消费能力被解放，他们恰巧是社会消费主力；国际经验显示，“后地产时代”第 5 年前后开始， 消费倾向由“持续下降”转为“趋势上升”，带动消费增速先于收入增速改善。

诸多证据显示，当下中国或处于消费倾向“U 型”反转的起点

2015 年是房地产对宏观经济影响的重要转折年；2015 年之前，房价上涨对经济的影响，更多表现 为“收入效应”与“财富效应”主导。1998-2015 年间，房地产对国内经济的贡献持续提升，受益 于此，居民可支配收入增速持续保持在 10%以上，消费倾向也持续保持在 60%以上。省际数据中， 2010-2015 年，房价涨幅较大区域，消费倾向表现也更好，可选消费与房价表现相关性尤为突出。 2015 年之后，房价上涨对经济的影响，逐渐表现为“挤出效应”占主导。2015 年之后，房价收入 比快速攀升抬高居民生活成本；地产调控“长效化”令地产派生的货币效应弱化，卖房者“挣到的 钱”更多不再来自货币宽松，而是来自购房者，全社会的“钱”从消费倾向更高群体流向消费倾向更 低群体，挤出消费；房价与消费倾向转为负相关，房价涨幅大的省份可选消费倾向反而下降更明显。 2026 年前后，伴随“挤出效应”显著弱化，或迎来消费倾向提升的“新周期”启动。全国房价收入 比等指标已跌回 2015 年之前，或意味着房价波动，对经济的集中拖累告一段落，三大效应已处于新 的“平衡点”；省际数据显示，2022-2024 年房价跌幅明显的部分地区，消费倾向 2024 年以来已 积极改善，如福建、浙江、河北、湖南等地，中西部甚至恢复到历史高位。