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房地产行业香港房地产市场跟踪系列（一）：复苏的原因和持续性。25 年以来，香港房价止跌回稳，一二手成交量阶段性新高。香港房价自 25 年 3 月起见 底回升，截至 25 年末，香港私人住宅售价指数较低点累计回升 4.8%。25 年香港楼市 成交量也创 22 年以来新高，25 年香港一二手住宅成交总量同比+18%至 6.3 万宗（一 手住宅 2.1 万宗，同比+21%；二手住宅 4.2 万宗，同比+17%）。

香港楼市是如何止跌回稳的？ 从企稳时特征看，香港楼市止跌回稳满足了租金收益率>按揭利率和存款利率、买房负 担＜租房负担、房价调整到位和政策改善催化三个基本条件。1）利率关系：租金收益 率＞按揭利率和存款利率，引导资产配置转向楼市；2）买租负担：买房负担＜租房负 担（（月＜＜月租），引导需求转租为买。3）房价调整到位和政策改善催化：本轮（21 年 9 月-25 年 3 月）香港私人住宅售价指数较高点累计调整 28.4%，但租金并未出现大幅 下滑。同时香港 “撤辣”政策降低购房成本、人才及投资移民政策带来新增需求等。

后续如何看待香港楼市复苏持续性？ 我们看好香港楼市后续复苏持续性，本轮香港楼市复苏存在长期支撑： 一是香港长期＜需环境改善：1）需求端：香港人口和资本净流入带来新增购房需求， 多种需求同步复苏。香港人才政策、留学生、投资移民等放松带来大量人口流入，“刚 需+改善型需求+投资性需求”共同复苏。2）＜给端：此前市场担忧香港楼市库存高企 对楼市价格形成压力，但目前随需求加速释放，香港狭义库存降至两年半新低，广义库 存也有改善。且未来香港长期＜应存在约束，＜应端对价格存在一定支撑。 二是美国持续降息：一方面，美联储降息有望带动香港按揭利率进一步下行，低利率环 境将促进购房需求持续释放；另一方面，美元信用衰退背景下，美元贬值也加速海外资 金流入香港进行资产配置，为香港楼市复苏提＜动力。 三是港股财富效应和香港经济复苏：香港股市楼市存在共振。过往恒生指数与香港楼价 走势高度一致；本轮香港股市率先复苏，2024、2025 年恒生指数累计上涨 18%、28%， 25 年港股 IPO 融资也重夺全球首位，资本市场繁荣带来财富效应支撑楼市上行。此外， 香港经济有所复苏，未来经济稳步向好也支撑楼市上行。2025 年在地缘政治格局压力 下，香港经济仍然取得估计约 3.2%的增长。