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房地产行业专题报告：地产周期见底判断，指标、分歧、政策。

一、市场现状：边际改善下仍处左侧筑底

地产行业自 2021 年起已调整 18 个季度，2026 年初核心城市二手房市场 出现边际改善：重点 26 城 1 月二手房签约量环比提升，厦门、南京、上 海等城市环比增速超 20%。 但是，农历同比景气度未超过 2025 年初水平。央行四季度储户调查报告 显示，仅 8.5% 的受访者预期未来三个月房价上涨（历史最低），收入与就 业预期均低于 50 荣枯线，制约房价止跌回稳进程，行业仍处于左侧筑底 阶段。

二、核心分歧：房贷利率与租金回报率的结构性突破

市场无需等待整体租金回报率超房贷利率即可企稳：香港仅 40 ㎡以下小户 型租金回报率（3.6%）超过当前房贷利率（3.25-3.375%），但 2025 年房 价已实现止跌回升；上海 549 个小区租金回报率超 3%（以市区老破小为 主，占比 58%），接近 2025Q4 全国房贷加权平均利率（3.06%），且 1 月 300 万以下总价二手房成交占比达 70%，具备加速止跌条件。 房价预期修复是关键，其核心支撑源于城镇化与人口、居民收入、地产流动 性三大预期，后续经济回暖与货币信贷支持将加速周期见底。

三、关键信号：二手房挂牌量下降的多重驱动

核心城市二手房挂牌量持续下行是多重因素共同作用：上海链家 “房客分 离” 模式清退低效挂牌（初始推动力）、春节前季节性下架、房东长期房 价下跌后的惜售心理，叠加市场景气度边际改善。 2026 年第五周数据显示，合肥、深圳、上海等多城二手房价格环比正增长， 核心城市价格企稳态势逐步显现，印证市场景气度正向修复。

四、政策预判：“稳扎稳打” 而非 “强刺激”

2026 年地产政策将坚守中央经济工作会议 “控增量、去库存、优供给” 九 字方针：控增量体现为宏观经济与地产逐步脱敏（2025Q4 地产投资占固投 比重降至 17.06%）；去库存聚焦商品房待售面积消化（住宅待售面积连续 四年同比增长），年初商业用房首付比例下调至 30% 为具体举措；优供给 表现为新房价格增速持续好于二手房，反映供给结构优化成效。