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年度复盘&展望七——REITs篇：时有落花至，远随流水香。2025 年不经意间溜走，2026 年已悄然而至。2025 年金融市场发生了什么变化，留下 哪些痕迹，又有怎样的激荡？针对于此，兴证金工开启年度复盘&展望系列，一方面我 们对于 2025 年进行整体盘点，另一方面我们对 2026 年进行展望。该系列共计分成“资 产配置系列”、“量化增强系列”、“ESG 系列”、“权益基金系列”、“固收加&FOF 系列”、 “ETF 系列” 、“REITs 系列”、“期权期货系列”共计 8 篇。本文是 REITs 系列。

公募 REITs 市场持续扩容：数量由年初的 58 只增加至年末的 78 只，总市值与流通市 值 25 年末分别为 2185 亿元和 1205 亿元。成交额方面，2024H2、2025H1、2025H2 的二级市场总成交额分别为 522、729、700 亿元，但市场总成交额的提升主要来自标 的数量的上升——单只 REITs 的日均成交额在 2025 年呈现下降态势。

业绩表现与估值：2025 年中证 REITs 全收益指数上涨超 4%，波动率约 8%。分项目属 性来看，产权类指数上涨 11.2%，经营权类上涨 3.5%，年末 OCI 政策扰动下经营权类 表现出现震荡。分资产类型来看，消费与保租房 REITs 的涨幅最高。根据不同的估值指 标，25 年底的市场估值水平大致位于 21 年底以来从低到高的 50%~70%分位点。

与其它大类资产的相关性：长期来看，中证 REITs 指数和大多数资产的相关性都在 0.2 以下。但经历 25H1 的上涨后，25Q3 和债券的相关性明显提升，体现明显“债性”。

基本面跟踪：保租房、消费等资产类型营收同比近期普遍录得正增速；而大部分仓储、 园区等和外需挂钩更紧的资产类型基本面承压。出租率方面，部分园区标的出租率承压 并且边际恶化；租金方面，部分保租房和消费基础设施标的 25Q2 以来租金上涨。

横截面择券策略：量化择券策略持续贡献正 Alpha，每月持有量化综合打分最高的 5、 10、15 只 REITs 相对中证 REITs 全收益指数的年化超额（常态化发行以来，扣费后） 分别为 22.2%、17.6%、14.9%，表现优秀。

时间序列择时策略：1）估值择时策略：在市场出现极端杀估值情形时进行规避，该策 略年化收益达 12.7%，明显战胜基准；2）超买超卖择时策略：基于买卖双方力量强弱 动态增减持仓，偏左侧布局，波动率低，收益波动比高。

多资产配置策略：REITs 与大多数资产相关性低，可提升组合的有效前沿；在多资产风 险平价框架内加入 REITs，能有效提升投资组合的绩效水平。本文对此进行了详细测算。

政策与 REITs 指数产品：25 年底，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金市场高 质量发展有关工作的通知》和《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公 告》。一方面，本次政策的重点在于推出商业不动产 REITs 的试点，将写字楼、酒店等 商业不动产纳入 REITs 的发行范围；另一方面，“通知”明确提及“支持基金管理人开 发挂钩相关指数的基金产品”、“研究探索跟踪 REITs 指数的交易型开放式指数基金等 创新产品”，这意味着在 2026 年 REITs 相关指数产品有望正式落地，配置 REITs 有了 便捷工具。对于 REITs 指数产品管理人来说，如何进行流动性管理、控制跟踪误差、 甚至做出超额收益可能成为新的挑战。

展望 26 年：1）保租房、消费预计业绩相对稳健，产业园等可能持续承压；2）指数产 品可能带来增量资金；3）但需要关注解禁带来的抛售压力。