美国宏观深度报告系列之一：特朗普为何急于搞活美国地产市场？.pdf

美国宏观深度报告系列之一：特朗普为何急于搞活美国地产市场？虽然联储持续降息，但房贷利率降幅有限。疫情期间美国房价大幅上涨、叠 加房贷利率跳升、信贷标准收紧，导致美国按揭市场呈冻结状态，居民无力 负担房价、地价及按揭利率“重置”后的购房成本，住房改善和迁徙需求受 限。高企的购房（房价、按揭等）和持有房产（房产税等）成本是美国居民 “生活成本危机（cost of living crisis）”的重要组成部分。地产市场供需两 弱集中体现了美国疫情期间货币财政政策大幅宽松、以及地产长期供给调节 失灵带来的严重后果，威胁经济增长、居民福利及社会稳定。我们预计 2026 年特朗普政府会将改善住房负担能力、提振按揭流动性作为首要目标之一， 涉及财政、货币、去监管等一揽子政策。然而，考虑到解决大城市供给不足 的结构性矛盾难以一蹴而就，短期政策可能集中在降低房贷利率和信贷准入 门槛等领域，会给整体经济带来扩张性的溢出效应，但或将激化中长期矛盾。

一、美国地产市场现状：供需两弱

虽然联储从高点累计降息 175bp，但美国地产仍呈“供需两弱”局面。按 揭市场流动性枯竭。2025 年以来新屋和成屋销售总体偏弱、库存偏高、新 开工和营建许可增长大幅下挫，房价高位回落。多轮降息后按揭需求仍偏弱， 按揭贷款净增从 2020-22 年每年近 8000 亿美元下滑至今年预估的约 3400 亿美元，近两年降息后仍零增长，按揭存量占地产价值比例跌至 60 年低点。

二、特朗普为何急于提振地产市场？

地产销售和投资走弱拖累总需求，房价高企但流动性枯竭孕育潜在的信用风 险。2025 年 1-2 季度地产投资环比折年收缩 1.0%和 5.1%，拖累 GDP 0.04 以及 0.21pp。家具与耐用家用设备等消费增速在前三季度也整体回落。同 时，抵押贷款违约率攀升，商业地产敞口较高的中小银行资产质量压力明显 上升。此外，美国住房负担能力大幅恶化明显限制了美国就业市场流动性。 更重要的是，住房成本跳升激化社会矛盾，削弱了共和党 2026 年中期选举 的胜率。目前美国住房负担能力已接近 1985 年来低点。近期州层面选举中， 共和党在“生活成本危机”问题上屡屡失分，而住房负担能力是重要焦点。

三、为何美国地产市场供需两弱，流动性枯竭？

需求端，多重因素导致美国住房可负担性显著下降。疫情以来，美国中位数 房价涨幅近 50%，而居民收入仅累积上涨 28%，且真实收入“K 型分化” 严重。同时，平均房贷利率从疫情期间的低点上行 3.6 个百分点左右，按揭 贷款信贷标准也边际收紧。由此，房价收入比（上升约 15%）、房贷支出占 比（+约 9 个百分点）等可负担性指标大幅恶化，尤其对中低收入人群而言。 供给侧，土地用途划分(Zoning)、邻避主义等导致大城市住房供给结构性短 缺。在货币宽松背景下大幅推升大城市房价，催生“流浪汉”等社会问题。