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房地产行业底线逻辑研究系列报告一：银行直供房热度背后的真相。银行直供房是指银行通过处置不良贷款获得的房产，在完成债权剥离、取得完整产权后，直接以房东身份对外挂 牌销售或出租的房源，而非通过传统的司法拍卖或债权转让方式处置。出租类型的银行直供房相对较少，25 年 1- 10 月阿里资产平台的挂牌房源中出租类型房源占比仅 1%。

银行直供房最早于 2015 年就已经出现，主要是银行为了盘活资产回笼资金，属于年底常规资产处置动作。银行 直供房的主要来源有三：1）企业或个人申请贷款时，抵押给银行的房产，因无力还款，最终归银行所有；2）个 人房贷断供后，被银行依法收回的房子；3）房地产开发商破产或债务重组时，银行作为债权人被迫承接的未出 售房产。阿里资产交易平台 25 年 1-10 月挂牌房源中二手房的占比 83%，新房占比 17%。像交通银行、建设银 行、中国银行、邮储银行、农业银行在 15-17 年就已经出现了直接挂牌出售的房产。而银行直供房近期关注度明 显提升，我们认为主要原因有三：1）当前房地产市场持续低迷，房价持续下跌，市场担忧情绪进一步蔓延，因 此对这类底线风险问题较为敏感。2）某种程度上说明银行不良资产风险压力上升。3）临近年底，本就是银行集 中处置不良和盘活资产的常规操作，核心目的仍然是回笼资金。

银行获得这些房源的流程是债务人无法还款后，抵押物先经两轮司法拍卖，若均流拍，再由法院裁定转至银行名 下，形成“抵债资产”。银行直供房与法拍房的区别在于：1）产权归属：法拍房在拍卖前产权仍属原房主，需 通过法院强制执行完成产权转移。而银行直供房的产权已转入银行名下，产权清晰。2）成交价格：银行直供房 成交均价低于法拍房。25 年 1-10 月全国法拍房（住宅）成交均价为 8319 元/平，成交折价率 22.5%。不过，由于 法拍房可能承担腾退与欠费风险等，实际成本可能高于预期。25 年 1-10 月银行直供房（住宅）的成交均价为 3754 元/平，我们推断成交价多在低于市场价 5%-25%的区间。同期银行直供房成交均价低于法拍房，一方面是因 为城市能级分布的不同，25 年 1-10 月成交法拍房（住宅）中一二线城市占比 47%，同期成交的银行直供房（住 宅）中一二线城市仅 6%；另一方面，因银行直供房是经过两轮拍卖且流拍后银行才获得的，所以房源品质整体 低于法拍房。3）购买途径：银行直供房直接通过银行渠道、参与拍卖平台或委托房产中介，交易流程更类似于 二手房交易，通常可实地看房；而法拍房主要为司法拍卖平台、法院官网及地方人民法院指定渠道。4）风险可 控性（最本质的区别）：由于法拍房在拍卖前产权仍属原房主，或存在原房主拒不搬离、长期租约等纠纷。而银 行直供房产权已转入银行，提前完成债权债务剥离，风险仅集中在房屋质量或合同条款，银行风控背书使纠纷率 较低。不过需要注意的是，部分银行直供的标的物是以房屋为抵押物的债权，并非房产本身，后期存在包括但不 限于“无法办理权属变更手续”等风险。因此这一类的房源不属于本报告探讨的问题。

近两年银行直供房挂牌数量增加，但整体体量远低于法拍房。根据阿里资产平台的数据，24 年全国金融机构挂牌 直供的住宅数量为 1.6 万套，同比+73%；25 年 1-10 月 1.4 万套，月均挂牌 1377 套，较 24 年增长 4%。19 年-25 年 10 月累计挂牌直供住宅数量达 5.2 万套，而同期法拍房累计供应套数为 98 万套，银行直供房的挂牌数量不及 法拍房的十八分之一。近两年银行直供房的规模有所提升的主要原因在于：1）此轮地产下行周期中，银行不良 贷款压力增加。2）提升债权回收率，盘活资产。3）法拍市场遇冷，银行转向直接处置。22 年以来法拍房流拍率 明显走高，25Q3 为 81.3%。