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地产行业年度策略报告：曙光渐近，拥抱价值。2025 年回顾：楼市先扬后抑，政策延续呵护。2025 年全国楼市先扬后抑， 预期偏弱与库存高企为政策未见明显成效主因，需求端受房价及收入预期 影响，居民加杠杆意愿不强；供给端开工未售去化周期仍处于高位。同时 “好房子”对旧规产品分流逐步显现，二手房“以价换量”占比持续提升。 自“4.30”政治局会议明确“持续巩固房地产市场稳定态势”以来，商贷 及公积金利率进一步下调，一线城市限制政策陆续退出。展望 2026 年， 预计政策呵护仍将延续，但考虑市场信心修复需要时间，除宏观政策发力 稳定经济及收入预期外，仍需进一步加快推进收储及城改、下调商贷/公积 金利率改善楼市供需关系。

2026 年展望：积极因素持续汇聚，曙光渐行渐近。总量层面，本轮国内 楼市量价调整幅度已与海外接近，2022 年以来一二手成交总量逐步趋稳； 区域及产品层面，核心城市主城区库存可控，部分三四线逐步止跌，同期 调整的中国香港楼市逐步止跌回稳，“好房子”延续较好去化；购房者层 面，随着首付比例、房贷利率下行，居民置业压力不断减轻，杠杆率高位 回落，同时租金回报率高于十年期国债利率，购房相对吸引力增强。展望 2026 年，预计积极因素有望形成共振，楼市调整幅度逐步收敛，“核心 区+好房子”将率先企稳，但考虑多数房企及区域修复仍需要时间，预计 2026 年全国投资及销售仍将承压，中性假设预计投资、销售下滑 8.5%、 6%。

产品机遇：“好房子”前景广阔，库存结构优、拿地及产品力强房企率先 受益。当前房地产市场已经从解决“有没有”到“好不好”，购房者逐步 接受为品质付费，同时政府持续推进“好房子”建设，2025 年“好房子” 首次写入政府工作报告，十五五规划建议稿明确“建设安全舒适绿色智慧 的“好房子””，新一轮产品迭代周期已来。测算 2025 年-2030 年年均 改善需求 5.9 亿平米（占比为 67%）。短期“好房子”有望率先企稳形成 价格锚，通过“价格梯度”重构市场定价体系，中期类比手机、汽车产品 迭代历程，“好房子”在带动行业整体销量企稳同时有望提升行业盈利水 平。展望 2026 年，库存结构优、拿地及产品力房企有望延续 2025 年表 现，率先受益“好房子”发展趋势，走出独立行情。