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房地产行业（物业服务）2026年度投资策略：“现金奶牛”+分红稳健，服务消费空间广阔。1、政策友好：2025年以来，物业行业多次获得顶层政策大力支持，“十五五”规划建议明确提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提 升工程和物业服务质量提升行动；中央城市工作会议要求大力发展生活性服务业；国务院多次发文鼓励社区生活服务消费，推行“社区+物业+养老服务”、 加快配齐购物、餐饮、家政、维修等社区居民服务网点等，物业服务行业政策面友好。

2、行业发展：物业行业迈入发展新阶段，行业呈现五大发展趋势：地产销售分化加剧，物管项目或“量缩价升”；独立发展能力提升，“服务消费”属 性日渐凸显；老龄化进程加快，“物业+养老”迎来发展黄金期；推进城中村改造，“物管进村”迎重要发展机遇；“十五五”好物业需求增加，“优质 优价”时代将至。同时，面对新形势，物业企业积极调整经营策略：撤场低盈利项目，保障利润率与现金流；降低地产关联敞口，提升抗周期波动能力； 社区增值更为聚焦，提升长期经营能力；积极拥抱新技术，推动AI应用落地；机器人替代人工，降本增效有序推进。

3、海外对标：近百年来，欧美国家第二产业在国民经济中的比重逐渐降低，第三产业迅速发展，居民消费逐渐从物质型消费转向服务型消费，行业内崛 起了爱玛客（Aramark）、索迪斯（Sodexo）、FirstService等国际物业服务巨头，这些行业巨头历史悠久、客户粘性强、龙头地位稳固，2025年初至 11月24日，爱玛客、索迪斯PE-TTM平均值为30x、43x，FirstService近三年PE-TTM平均值为63x，国际资本市场高度认可物业服务企业的优秀商业模式。

4、板块表现：年初至11月24日，样本股平均涨幅+19.4%，物业管理指数涨跌幅与恒生地产建筑业较为接近，在年报披露期前后（3-5月）相对于地产建 筑业有较为明显的超额收益，表明资本市场对物业股2024年度业绩有一定的认可度，但总体来看，物管指数表现仍受到房地产市场的影响。从物管指数 与美元指数的涨跌对比来看，二者呈现一定的负相关性，主要由于港股市场流动性作为中间变量的影响。 从基本面看，经历过大规模退盘、收缩非核心业务等，物业公司收入增速在2025H1迎来拐点，上半年12家重点公司收入943亿元，同比+6.7%，毛利增速 回升但低于收入增速；2025H1我们重点关注的12家物业公司基础物管收入占比70%，社区增值收入占比9%，开发商增值收入占比7%，其他业务（包括 城市服务、商管等）收入占比15%，直接来自地产开发商关联业务的收入占比较低。