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2026年REITs市场展望：回归价值逻辑。

报告核心观点

明年 REITs 市场趋势性机会有限，基本面分化或将更明显，投资策略应回 归价值逻辑，建议精选基本面稳健、估值合理的优质品种。低利率环境下， REITs 作为多元化配置的重要工具，其在大类资产配置中的价值将进一步凸 显。分资产来看，稳健型资产的分派率与 10 年期国债之间的利差锚或将进 一步强化，基本面走弱的项目波动或加剧，OCI 账户仍对高分红的经营权 REITs 有较高配置需求。一级市场方面，发行规模预计将稳步增长，扩募持 续推进，投资人打新将回归理性，一级报价或应给二级市场留出缓冲空间。

2025 年复盘：从欠配驱动到“股债跷跷板”

2025 年市场经历了一场“强转弱”行情，上半年 REITs 市场上行主要源自 低利率环境、资金欠配，REITs 各板块分派率轮动压降。下半年 REITs 与 债券的相关性显著提升，受前期累积涨幅偏高、股市分流、基本面承压、机 构兑现收益、利率上行等因素影响，市场呈现缩量下跌的走势。基本面来看， 经营情况分化，挖掘板块β的收益好于个体α。机构行为上，券商自营和保 险资金是机构配置的绝对主力，且券商自营显著增持风险资产，保险资金仍 偏好高分红、基本面稳健的资产。

公募 REITs 的资产特性仍值得重视

REITs 波动率始终介于股债之间，风险相对适中。今年以来公募 REITs 价 格表现不及股票，但好于债券，最大回撤未超过 8%。从相关性视角而言， REITs 与其他大类资产之间的相关性普遍较低，近年与债市的相关性明显提 升，与股市的相关性下降。分资产来看，保租房、市政环保、消费与债券的 相关性较高，基本面稳健的资产表现出了更强的债性。低利率环境下，公募 REITs 作为较高分红、风险适中、与其他各类资产相关性均较低的资产，短 期可能面临一定调整，但中长期仍具备配置价值。

2026 年回归价值逻辑

展望明年，利率中枢持平或小幅抬升对 REITs 市场相对不利。低利率环境 下，机构投资者向多资产、多策略转型的趋势，或将成为 REITs 市场重要 的配置力量。“固收+”资金预计持续关注 REITs 市场，但明年资金“由债 入股”效应或进一步凸显，REITs 相对于权益资产的吸引力可能下降。策略 上看，明年 REITs 市场整体趋势性机会有限，基本面分化将更为显著，应 回归价值逻辑，精选基本面稳健、估值合理的优质项目。稳健型资产的分派 率与 10 年期国债之间的利差锚或将进一步强化，基本面持续承压的品种二 级市场波动可能加剧，OCI 账户仍对高分红的经营权 REITs 有配置需求。

一级市场：从打新热潮到回归理性

今年一级市场呈现出供给放缓、资产丰富、认购比例低、上市涨幅高、战配 难获取、网下无限售、监管估值压降幅度收窄、询价区间上限打开八个特征。 随着一二级间价差收窄，一级市场打新情绪由热转冷，打新收益呈现收敛趋 势。展望明年，市场规模将稳步增长，新资产发行或提速，扩募是 REITs 市场发展成熟的重要标志。未来参与一级打新，应精选项目，优选基本面相 对稳健、估值合理、一二级存在一定利差空间的项目，打新将回归理性，一 级报价或应给二级市场留出缓冲空间。