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港股市场策略展望：如何看待香港楼市回暖？中国大陆和香港的“租金回报-资金成本”分化。大陆一线城市：租金 回报率（低于 2%） 房贷利率（3.22%），香港房价在近几个月出现企稳回升，部分投资者 开始担心香港楼市持续回暖，可能对港股的资金面出现持续抽水现象。

历次海外地产衰退后的复苏，海外楼市与股市没有呈现资产配置的替 代关系，例如日本 90 年代资产价格破灭后失去的二十年；韩国 97 年 亚洲金融危机；美国 70 年代末-80 年代初高通胀导致经济衰退、08 年 次贷危机；英国 1990~1992 年经济衰退；西班牙 08 年次贷危机、12 年银行业危机，楼市的回暖通常标志着宏观风险的消退、流动性的宽裕 与增长预期的改善，反而可能会通过提振金融资产估值、改善企业盈利 预期与增强居民财富效应，为股市提供更为坚实的上涨基础。

港股流动性更多受全球宏观环境（美联储政策、地缘政治、南向资金） 及中国内地经济基本面主导，楼市上涨并非主要影响因素。例如香港 楼市在 97 年亚洲金融危机、03 年非典疫情和 08 年次贷危机遭到重创 之后，股市和楼市受共同的基本面与流动性因素驱动，同步企稳回升。 当前香港楼市出现回暖，背后实际上是资金环境改善与经济预期转强 所驱动，所产生的财富效应与风险偏好回升将进一步提振资本市场情 绪，从而形成股楼共振的格局。因此，楼市企稳不仅不会对港股形成资 金分流，反而可能通过赚钱效应，推动股楼两类资产进入正向循环。

香港地产交易的活跃一方面得益于香港政策的持续宽松，香港 24 年 2 月“撤辣”政策降低外地买家税费负担，25 年 2 月再次“减辣”，据国 家税务总局官网，将征收 100 港元优惠印花税（原税率 1.5%）的物业 价值上限由 300 万港元提高至 400 万港元，香港购房税负减弱刺激需 求释放。另一方面，美联储降息周期的开始带动香港基准利率 HIBOR 的下行，房贷利率跟随下行，居民购房负担率减弱。此外，香港租金收 益率稳定回升，年内平均租金收益率超过 3.5%，房产交易吸引力提升。

本轮港股的上涨有较强基本面支撑，在配置上，采用杠铃策略，港股红 利作为底仓长期配置，景气成长类资产的产业逻辑依然坚实，一旦出现 港股流动性改善，资金可能会流入中国最具备全球竞争优势的核心资 产，例如恒生科技（互联网、新能源）等，此外，目前香港地产市场量 价企稳延续，美联储降息预期加强，港资房企具备估值回升机会。