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固收行业深度报告：一文读懂城投平台发行公募REITs产品的过去、现在与未来（回顾篇）。公募 REITs 发展历程及政策回顾：1）探索研究阶段（2005 年-2019 年）： 该阶段期间，我国市场上多以类 REITs 产品为主，相较于真正的 REITs 产品而言，还存在募资方式以私募为主、流动性较差、缺乏税收优惠、 无法公开上市交易等方面的差距，但多年的 REITs 试点工作以及对于类 REITs 的尝试为后续公募 REITs 的发行奠定了良好基础，随后疫情冲击 带来的宏观经济环境变化也为我国 REITs 的发展提供了新的契机。2） 起步成型阶段（2020 年-2021 年）：该阶段内开启的基础设施领域公募 REITs 制度的系统性建立系我国基础设施投融资机制创新的重大里程 碑。通过各级机构的多层次政策联动，首次实现了 REITs 从“房地产” 到“不动产”的概念拓展，明确将基础设施作为核心载体，初步构建了 覆盖项目遴选、产品运作、机构责任和市场监管的全流程制度体系。这 一系列举措有力支撑了我国的 REITs 产品从局部试点转向全国性的规 范化发展新阶段，对后续的盘活企业存量资产、拓宽企业融资渠道、促 进实体经济高质量发展具有深远意义。3）发展创新阶段（2021 年-2024 年）：该阶段的政策在明确 REITs 试点工作要求的基础上，一方面为公 募 REITs 提供税收方面的政策优惠，从实质上降低了市场主体的参与成 本，解决了信息披露和融资操作中的实际问题，另一方面还侧重于逐步 扩展 REITs 试点资产类别，由此前单一的传统基建类逐步拓展至保障房 类以及商业地产类，推动实现了住房保障体系和商业项目领域与资产证 券化手段深度融合的金融创新。在这一阶段，政策还重点支持已上市项 目的扩募行为，为公募 REITs 市场的健康可持续发展筑牢制度基础。此 外，从首批项目落地到市场品种外扩，地方城投平台始终扮演着积极响 应政策、率先探索实践的关键推动者角色，尤其在交通基础设施、保障 性租赁住房等具有显著公共属性和强公益性的 REITs 资产类型领域均 展现出明显抬升的参与热情。4）稳步扩容阶段（2024 年 7 月至今）： 2024 年下半年至今，我国公募 REITs 发行正式由试点阶段转向常态化 发行阶段。该阶段推出的各项举措吸取了试点阶段的大量政策经验，有 效清除试点阶段存在的各类制度障碍，将政策重点转移到底层资产类型 扩围和已有 REITs 项目扩募上，为我国 REITs 市场的长期发展提供更为 完善、全面的制度保障。同时，城投平台作为地方政府重要的投融资主 体和公共资产运营方，在 REITs 市场常态化发行进程中，持续保持较高 参与度，不仅在传统资产类型上继续新发，亦在特殊底层资产品类创新 与拓展上发挥作用。

当前公募 REITs 市场概览：1）我国公募 REITs 市场自 2021 年正式起 步，2024 年下半年开始转入常态化发行阶段，发展历程较短，根据 Wind 统计，截至 2025 年 9 月 12 日，市场上 REITs 产品的发行数量共计 75 只，总发行额达 1943.32 亿元。2）公募 REITs 产品可按照项目属性维度 划分为两类：一类为产权类 REITs，其底层资产为基础设施项目的所有 权和经营权，另一类为特许经营权 REITs，其底层资产为基础设施项目 的特许经营权。3）当前公募 REITs 市场上的产品虽数量有限，但底层 资产类型范畴涉猎广泛，已扩展至园区基础设施、交通基础设施、保障 性租赁住房、消费基础设施、仓储物流、新型基础设施、能源基础设施、 水利设施、市政设施、生态环保十大类基础设施，相较于 2024 年 7 月 26 日发布的 REITs 常态化发行的重要文件中明确提出的资产类型而言 仅缺少养老设施一类，表明 REITs 这一固定收益品种已逐步将金融创新 的强心剂作用覆盖至我国社会经济的各大领域。