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REITs专题报告：大类资产配置方兴未艾，冉冉升起新兴市场。

沪深 REITs 市场初具规模，且市场空间广阔

政策支持下，发行节奏加速：截止 H125 末，沪深上市REITs 共68只，总市值 2055 亿元（流通市值 959 亿元），H1 日均成交6.23 亿元。2024年以来，新“国九条”提出 REITs 高质量发展、发改委明确“REITs 常态化发行”，市政基础设施、城市更新项目、数据中心等优质资产接连上市。

参考海外，我国 REITs 市场空间广阔：利率下行，券商等金融机构加仓REITs。若我国公募 REITs 达到美国的 170 只，单只市值升至亚洲平均水平，我国 REITs 市场总市值将升至目前的 10.99 倍（RMB2.2 万亿元）。

REITs 具有独特的资产属性

兼具债性与股性：债券属性主要体现在强制分红且支付率较高；权益属性体现在收益高度依赖底层资产运营，底层资产价值是产权类REITs估值的重要组成，以及市场情绪影响下升贴水的变动。

超长久期：与美国 REITs 公司制不同，我国REITs 以契约型封闭式基金为主，并设有较长固定期限（10-99 年）。超长久期带来政策转向、复杂运营风险、估值难度大等多方面挑战，也带来更高的波动率。

底层资产多种多样：沪深 REITs 底层资产类型已逐渐丰富，涵盖交通、能源、市政、园区、消费、仓储、保租房、IDC 等，目前各类型的上市数量和市值结构较均衡。不同资产类型运营表现、可分配金额完成度、市场表现均差异较大。最近一年，消费和保租房类市场表现较好，交通和园区类偏弱。

REITs 估值方法探讨

估值方法多样：收益法（DCF）是底层资产估值的核心方法，PNAV、PFFO、IRR 和现金分派率是投资者常用的相对估值指标。我们认为PNAV适用于所有类型；PFFO 适用于产权类 REITs 横向比较；考虑经营权类“本息摊还”的特点，短期决策中现金分派率比较重要。