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固收专题研究：2025年公募REITs中报机构行为变化。

核心观点

25 年公募 REITs 中报披露，拆解持有人数据来看，机构投资者集中度进一 步提升，无论是流通盘还是非流通盘，券商自营均是第一大机构持有人，且 规模占比边际均提升，更关注产业园和仓储类资产，而保险资金持仓规模有 所下滑，对风险资产表现得更为谨慎。往后看，近两个月处于基本面数据真 空期，REITs 或主要受基准利率和机构行为影响，短期债市对 REITs 的扰 动仍存在，但是利空因素多有消化，如上半年机构兑现收益、交易型资金流 出等，经过本轮调整，部分标的已跌出一定性价比，可关注基本面稳健且本 轮跌幅较大的择优配置。

2025 年中报 REITs 投资者结构：券商自营大规模增持

整体来看，公募 REITs 持有人集中度提高，25 年中报披露的持有人户数相 较 24 年年报平均下降 25.8%，户均持有份额增加 5.89%，机构投资者占比 持续上升。从 25 年中报披露的前十大机构持有人数据来看，原始权益人及 关联方的配置占比较大，占总市值的 36.89%；其次，券商自营为配置 REITs 的绝对机构主力，占比 15.55%；保险资金和产业资本次之，分别占比 6.53% 和 4.15%，其余各类机构配置比例均低于 2%。无论是流通盘还是非流通盘， 券商自营均是第一大持有人，且规模占比边际均提升。

持有人结构变迁：券商自营增持风险资产，保险资金则更为谨慎

对比 2025 年中报和 2024 年年报持有人数据，有如下特点：1、券商自营活 跃性显著提升，对产业园、仓储物流此类风险资产增持较多，而对市政环保 的配置比例则明显下降。2、保险资金对基本面判断相对谨慎，整体上对市 政环保和能源板块小幅增持，而对仓储物流、产业园等基本面有所承压的板 块进行了减持。3、产业资本涉及产融结合，但上半年除对能源板块的配置 占比稍有增长外，其余各板块均有所下降。4、券商资管、基金专户、保险 资管对 REITs 的配置有减少，或与 REITs 过去一年累积涨幅较高，部分委 托人卖出兑现收益有关。

机构风险偏好与投资约束：券商交易灵活、保险以长期配置为主

券商自营资金凭借负债端的稳定优势，交易较为灵活，追求绝对收益，目前 多数券商自营团队可以将 REITs 计入 FVOCI 账户，投资管理上属于非权益 类基金中的一类。保险公司投资 REITs 应当具备不动产投资管理能力，仍 以长期配置为主，考核上具备权益和不动产属性。公募基金参与 REITs 投 资的方式包括基金专户、FOF 和自有资金。穿透来看，专户资金多数来自 于银行理财或中小保险。私募基金操作灵活，追求绝对回报，实际配置情况 和 REITs 市场表现关联度高。银行理财主要通过委外方式配置 REITs，以 优化组合风险收益特征、把握市场机会增厚收益为目的。

后续行情怎么看？

25 年 6 月底以来，REITs 市场受前期累积涨幅偏高、股市上涨分流资金、 债券收益率上行、基本面承压、年中兑现收益等因素影响，REITs 回调，股 债跷跷板效应对债市影响明显，近日 REITs 市场与债市的相关性明显提升。 往后看，近两个月处于基本面数据真空期，REITs 或主要受基准利率和机构 行为影响，短期债市对 REITs 的扰动仍存在，但是利空因素多有消化，如 上半年机构兑现收益、交易型资金流出等，中长期看，低利率环境下，REITs 配置价值仍存。经过本轮调整，部分标的已跌出一定性价比，可关注基本面 稳健且本轮跌幅较大的择优配置。