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新经济的科技不动产：数据中心REITs概述。本篇报告解决了以下核心问题：数据中心REITs的商业模式有何特殊性？国内数据中心REITs的供需格局、竞争态势与盈利能力如何？海外成熟市场如何估值？投资价值与风险边界在哪里？

数据中心是一种融合了“房地产”与“电力”双重属性的特殊业态。 “房地产”属性：重资产、长周期与区位选择是关键，数据中心投资具备典型的重资产特征，涉及土地、土建、机电设备等大额前期投入。 “电力”属性：获得充足、稳定且成本可控的电力是数据中心的核心竞争力。算力激增带来能耗激增，而“双碳”目标下的PUE（电能利用效率）监管日趋严苛，拥有优质电力资源和领先节能技术的运营商将构筑更深的护城河。

国内数据中心市场投资在经历前期过热后已回归理性，存量供给仍在释放，但新增供给已趋于有序，市场正从过去的结构性过剩逐步迈向由AI驱动的供需新平衡。国内已上市的两单数据中心REITs（南方万国数据REIT与南方润泽科技REIT）均为服务单一互联网巨头的批发型数据中心，展现出租户信用评级高、合同期限长、运营状态成熟（签约率100%，上架率超95%）、现金流稳定的特征。基于EV/EBITDA、资本化率、现金分派率等主流方法测算，国内两单REITs的估值均落在合理区间内。其2026年预期EV/EBITDA倍数均为13.6倍，对于拥有超长期稳定合约的资产而言，回报水平具备吸引力。

报告选取了美国和新加坡等海外成熟市场的四家代表性公司作为参照进行研究。截至2025年5月30日，在富时美国权益REITs指数中，数据中心REITs（以Equinix和Digital Realty为代表）数量占比仅约1.44%，但市值占比高达10.40%，被视为高价值核心资产。从2024年（截至11月30日）总回报率来看，数据中心在全球各类REITs资产中位居前列，机构投资者也持续看好该赛道，在2024-2027年的资产配置中预期净增配比例位列第一。截至2025年8月22日，海外龙头企业的EV/EBITDA倍数普遍在20x以上。