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公募REITs二季报：REITs或进入震荡区间，稳定板块仍是优选。公募 REITs 整体收入同比增速边际下行3pct至-3%。财务完成度保持在高水平。除银华绍兴原水供水量受限导致水利设施板块收入完成度68%外， 其余板块收入完成度在93%以上；能源因补贴未到账，能源板块可供分配金额完成度仅48%，其余板块完成度都在94%以上。

消费、保障房仍是收入增速高的绩优板块。1）消费收入同比+4%，完成度102%/114%（收入/可供分配金额，均剔新券，下同），继续领跑。个券 环比涨跌分化，华夏首创奥莱、华安百联弱于其他个券。市场似接受华夏首创奥莱管理人的季节性归因，二季报发布后（7月18日至7月29日，全 文同）微涨1.48%；华安百联则下跌8.88%。2）保障房收入同比+6%，完成度100%/98%，出租率波动仍不大。

仓储物流好于预期。虽继续“以价换量”，但多数资产能做到出租率稳中有升，板块收入边际企稳。收入同比-4%，增速环比+2pct，完成度 97%/98%。板块经营压力主要来源于竞品入市而非贸易摩擦，红土盐田港、华夏深国际杭州项目等沿海仓储物流经营不弱。能源收入完成度高，但 可供分配金额季度波动拖累行情表现。收入同比+1%，完成度99%/48%。风光项目国补回款滞后导致现金流紧张，部分项目可供分配完成度在53%以 下。下半年若补贴集中到账，完成度有望改善。

业绩偏弱的板块主要是产业园、交通。1）产业园收入同比-14%，降幅边际扩大4pct；完成度93%/96%，均在各板块中偏低。多个产业园均提到了 竞品入市的压力，出租率普遍环比下行。不过，厂房类项目表现出经营韧性，部分厂房出租率逆势提升，二季报发布后市场补充定价博时津开产 园的经营韧性。2）交通收入同比下降2%，增速边际-2pct，仅少数个券经营改善。

6月下旬以来，风险偏好回升，稳定、高股息资产走弱，截至7月29日，中证REITs全收益指数已经距高点回调3%。6月下旬中证REITs全收益指数已 达到23年2月时的阶段性高点，且相对股债性价比已偏低，在风险偏好回升、REITs供给上量的驱动下，REITs价格有所下行。估值压缩是季报期交 易主旋律，年内涨幅较高的板块和个券倾向于下跌，价格涨跌与业绩不完全匹配。不过，业绩突出的个券也会被定价。

REITs或进入震荡区间，稳定板块仍是优选。一方面，REITs估值不算低，且风险偏好的改善可能仍会延续，6月有可能是阶段性高点。另一方面， 7月25日产权类REITs现金分派率3.86%、全市场IRR4.05%，IRR与10Y国债尚有利差232BP，投资者需求有支撑，观察REITs指数在前低价格点位（如 4月底水平）能否企稳。当前我们判断中证红利全收益的震荡区间在1052-1125之间（1052为4月低点、1125为6月高点），若风险偏好剧烈变动可 能突破震荡区间，而REITs供给放缓则有助于稳固区间底部。择券上，一是周期相对稳定板块估值优势不极端（IRR利差在中位），且稳定板块有 业绩支撑，预计消费、保障房等稳定板块仍是表现更好的板块；二是国补到账理论上属短期影响，新能源个券调整到位后或有投资机会；三是产 业园中的厂房类个券仍值得关注。