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2024年REITs市场回顾暨2025年投资策略，长坡厚雪，静待花开。2024 年 REITs 市场回顾：国内 Reits 的投资逻辑逐渐从稀缺性炒作走向价值 回归。在经历了 2023 年市场超跌后，2024 年 REITs 指数走势整体企稳回升， 但截至当前仍弱于股债。1 月中证 REITs 指数表现弱于中证全债指数和沪深 300 指数，2 月起至 9 月末，随着股市震荡下跌，市场红利风格占优，REITs 指数表现逐渐超越沪深 300 指数和中证全债指数；9 月 27 日后，股市回暖， 沪深 300 指数走势超越 REITs 指数表现。在经济弱复苏环境下，对经济周期 相对敏感性较低的 REITs 产品涨幅较高，如保障房、生态环保等，在低迷市 场中依然能相对保证稳定现金流，而消费类、仓储物流类对经济敏感度较高 的品种，则在今年二级市场表现不佳。

REITs 市场发展方兴未艾，行业扩张可期。REITs 作为我国的新兴投资品种， 当前市场规模较小，流动性偏弱。随着我国基础设施和不动产行业从增量发 展阶段进入存量发展阶段，由粗放式发展进入高质量发展，公募 REITs 作为 盘活存量资产的重要方式之一，可以提高资金使用效率，提升直接融资比重， 服务供给侧结构性改革。2024 年，受益于我国公募 REITs 配套政策不断完善， 我国公募 REITs 发行迎来井喷式增长，发行节奏明显加快。“首发+扩募” 双轮驱动行业扩张，未来公募 REITs 有望从单一资产扩募迈向混装资产扩募 的时代。我们推算中国 REITs 市场规模约在 2.1 万亿-4.5 万亿元，市场规模 还有 15-35 倍扩容空间。

关注 REITs 长周期配置价值。我国 REITs 发展时间较短，波动相对较大，这 是REITs 这一新兴投资品种走向成熟的必经过程。参考全球REITs 历史表现， 从一个较长的时间维度看，在 2009 年-2023 年，全球 REITs 的年复合收益率 为 9.73%，跑赢了股票（7.10%）、债券（1.49%）、房地产（5.27%）。由于 我国公募 REITs 采用了国外 REITs 强制分红和权益型产品设计特点，我们可 以参考美国 REITs 长周期的市场表现。从历史表现来看，美国 REITs 呈现出 低风险、长期回报稳定、与其他投资品种相关性低的特征。2020 年-2024 年， 虽然 REITs 指数并非每一年都跑赢其他指数，但其长期表现较为优异，过去 5 年、10 年、20 年、30 年、40 年美国全 REITs 指数年化总收益分别为 4.1%、 6.6%、7.7%、9.2%、9.0%。

聚焦高现金分派率、低估值、业绩修复 REITs 品种。当前，投资者可通过以 下三种方式参与 REITs 投资：一是战略配售，参与 REITs 战略配售的投资者 主要基于对项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，现金流稳定性 至关重要，建议重点关注保障房这一周期敏感性较弱品种，从资产和长期潜 力角度，保障房租金增长更依赖租户支付能力，人才房的标的更优于公租房； 二是打新，REITs 打新收益率具有较高的确定性，但打新收益率和市场情绪 关联度较高，可选择市场成交量高、市场情绪上涨时期参与；三是二级市场 交易，REITs 是兼具债性和股性的投资品种，从债性的角度，在强制高分红 的约束下，当前大部分产品的现金流分派率水平较高，凸显配置性价比；从 股性的角度，建议从基本面边际改善和估值修复的角度进行选择。在经历了 一轮超跌以后，当前产业园、仓储物流 NAV 溢价率偏低，有望受益于估值修 复的困境反转逻辑。