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公募REITs二季报点评：波动与分化。报告核心观点： 公募 REITs24 年二季报出炉。分底层资产来看，高速公路通行费收入同比 多下滑，货车修复较弱；产业园分化较大，部分项目“以价换量”，受季节 性、自然资源波动影响，环保业绩较好、能源表现分化；保租房、消费平稳 运行，出租率整体稳定，部分物流园运营阶段性承压。从分红来看，24 年 多数项目公告分红较为及时，但多数项目二季度和上半年可供分配金额同比 下滑。机构“资产荒”背景下，公募 REITs 等具备高分红属性的资产具备 长期投资价值，新旧动能切换，我们建议关注经营稳定性较强的资产，如保 租房、环保、消费等，能源存在季节性波动，估值回调后可适当增配。

经营情况：保租房、环保、消费稳健，高速、能源、物流有扰动。 从经营业绩看，高速业绩同比多下滑，主要受降雨、节假日免费天数多于去 年同期影响，多数项目与预期值存在一定差距。保租房、消费出租率维持高 位，较为稳定。环保类处于旺季，业绩表现较好。能源资产受季节性影响， 二季度业绩有所波动，深圳能源、国电投表现不及去年同期，中航京能光伏、 嘉实电建二季度表现较好。产业园表现分化，工业厂房类资产稳定性较高， 华安张江、建信中关村“以价换量”，出租率有所上升、租金下滑。物流园 存在租金下滑、出租率下降的现象。

可供分配情况：同比多数下滑，分红较及时 。特许经营权类 REITs24 年二季度派息比例多在 1%-3%，平均分派率为 1.49%，而产权类 REITs24 年二季度派息比例多在 1.5%以下，平均分派率 为 1.11%，保租房类多在 1.04%左右，产业园类分化较大，多在 0.9%-1.4%。 从可供分配金额同比变化来看，24 年第二季度同比多下降，19 个项目下滑， 7 个项目提升。就可供分配金额完成率角度而言，完成情况多数较好。已有 13 支 REITs 公告分红 24 年收益，其中 8 支 24 年分红比率超过（24 年已 公告分红金额/24 年累计可供分配金额）50%，及时为投资人兑现收益。

新旧动能转换，关注韧性板块，如保租房、环保、消费等。 截至 2024 年 7 月 19 日，特许经营权类 REITs 分派率为 8.27%，而产权类 REITs 分派率为 4.78%。今年以来，保租房和环保能源类等业绩可预见性和 经营稳定性较强的板块走势更好，价格表现更加抗跌。机构“资产荒”背景 下，公募 REITs 等具备高分红属性的资产具备长期投资价值。新旧动能切 换背景下，我们建议关注经营稳定性较强、具备一定韧性的资产，如保租房、 环保、消费等，能源基础设施存在季节性波动，估值回调后可适当增配。向 后看，社保基金和养老金 FOF 等资金入市，配套制度、会计处理的不断完 善、以 REITs 为标的的 ETF 产品的不断探索、有助于市场流动性的改善。