保障房与“新房改”:住房保障模式的变迁.pdf
- 上传者:子虚乌有
- 时间:2023/12/07
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保障房与“新房改”:住房保障模式的变迁。今年 8 月 25 日,国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。 有观点认为这将是一轮“新房改”的开始,我们通过复盘历史和与其他地 区保障房比较发现,本轮保障房建设最重要的意义在于开拓了配售型保障 房的新路子。
历史变迁:我国保障房可分为“配售”、“配租”、“改造”等三种类型, 近三十年来,三类保障房呈现轮动特征。自“94 房改”以来,我国保障房 已经走过近 30 年的发展历程,衍生出经济适用房、共有产权房、廉租房、 公租房、保障性租赁住房等多种形式。各种形式的保障房可大致归为“配 售”、“配租”、“改造”等三种类别,不同时期保障房供应的主导类型也 不相同:
(1)1994-2005 年,配售型保障房占主导,最高时住宅投资的 17%都是经 济适用房,但 2003 年后开始降温。
(2) 2006-2014 年,配租型保障房占主导,廉租房和公租房先后成为保障 房供应体系的重心,二者从 2014 年开始并轨,统称为公租房。
(3)2014 年开始,“改造”代替“配租”成为保障房体系的主体。房地产 供求关系从短缺走向充足,公租房投资减少,更注重居住质量,改造类保障 房应时而生,棚改、旧改、城中村改造先后加速发展,直到 2021 年启动保 障性租赁住房,面向大中城市的配租型保障房再提速。
(4)2023 年,自 2003 年经济适用房降温后,时隔二十年再次启动配售型 保障房。
他山之石:我们选择了三组具有代表性的国家和地区,研究其保障房建设 对我国的启示。一是配售型保障房,以新加坡组屋制度为代表,新加坡 74% 人口居住在配售公屋中。二是配租型保障房,典型是中国香港的公屋与荷兰 的社会租房,公共租房在两地区的住房占比中均在三分之一左右,而居民自 有住房的比例均不高,在 50%-60%之间。三是英国和日本,这两国的住房体 系均以商品房为主,保障房比重更低,与我国较为接近。但英国日本都是通 过政府主导建设保障房,快速解决住房短缺问题,此后转向私有化。
对新一轮保障房建设的展望。
住房保障的目标:两类群体、三个保障。从历史变迁来看,我国的住房保障 对象是两类群体,包括“无房家庭”和“有房但居住条件差的家庭”。针对 这两类群体有三种保障目标,对于“有房但居住条件差的家庭”,保障“住 更好”,代表方式是棚改、旧改、城改;针对“无房家庭”,则有“配租” 和“配售”两种保障,配租保障有房住,如公租房和保障性租赁住房;配售 保障有房产,如经适房等。从他山之石来看,利用配租房保障有房住是大多 数国家和地区的做法;强调配售保障有房产,则主要是新加坡。
本轮保障房改革最重要的是拓展了配售型保障性住房的新路子。从实际运 行来看,我国住房供应中商品房占据主导,狭义保障房占比 7.2%,广义保 障房占比超 20%。自从 2003 年经济适用房减速以来,新建保障房中配售类 住房缺位较多,配租和改造类住房在过去 20 年里逐步成为我国保障房供应体系的主体。当前配售类保障房在时隔 20 年后再提速,保障房供应体系将 发生变化,未来增量保障房或将以配售型保障房和保障性租赁住房两类形 式为主。对于中低收入家庭而言,购房不再只有商品房的选项。
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