房地产行业2024年投资策略：筑底期接近尾声，开工端值得期待.pdf

房地产行业2024年投资策略：筑底期接近尾声，开工端值得期待。024 年展望：销售筑底期接近尾声，2024 年销售降幅预计将大幅收窄。值 得期待的主要有两个方向：一是高土储/低库存下，开工势能较大，地产新 开工预计表现较好，利好代建及开工端建材企业；二是城中村改造，核心是 部分城市降低成本的试点能否取得成功。

进入 2023 下半年，高层重磅发声，高能级城市纷纷跟进落地需求端放松政 策，但效果微弱。展望 2024 年，需求端政策仍有较大放松空间，但在“商 品房+保障房”双轨制体系这一新的顶层设计下，我们预计明年需求端政策 的放开仍将是逐步的，若能同时扭转居民收入预期和房价上涨预期这两大指 标，政策效果或将较为明显。

2023 年以来，城中村改造被多次提及，结合“14 号文”的设计纲领，城中 村改造已成为下一阶段房地产行业的重点内容。值得注意的是，本轮城中村 改造在任何意义上都无法类比“棚改”，主要难点不是融资问题，而是要看 能否通过非市场化手段压低成本。当前需要关注广州作为城中村改造经验最 丰富、态度最积极、空间最大、房价最低的一线城市，能否按节奏完成 10 月发布的改造规划。

主要指标预测：开工强、销售承压、竣工弱。1）对 2024 年格局的判断：2023 年延续了供需双弱，需求更弱的格局，成交量下行主因并非供给，当前的土 储是充足的，不管 2024 年需求复苏强度如何，供给都不会对销售构成障碍； 2）销售：短期持续承压，在中性条件下预计 2024 年销售面积为-10%（约 11.4 亿平方米），对应的销售额增速预计为-6%（约 12.0 万亿元）；3）新开工： 2023 年末待开发土储预计为 5.4 亿平方米（上年末存量土储+新增土地购置 面积-新开工面积对应占地面积），同比+8%，已开未售面积约为 1.5 亿平方 米，大幅下降约 77%，在去化率稳定的情况下，已开未售面积不足必将倒逼 开工意愿增强，预计 2024 年新开工面积为+12%（10.6 亿平方米）；4）竣工： “保交楼”一次性回补已完成，预计竣工面积将为 8.6 亿平方米，同比-17%； 5）土地：在 2024 年新开工意愿增强后，开发商将普遍迎来补库存的压力， 预计 2024 年土地出让金将呈前低后高态势，预计全年同比-8%；6）投资： 土地购置费预计延续下行至-8.5%，建安投资同比-4.6%，拿地建安双双承压， 预计全年-6%。