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房地产行业A+H板块23年中报综述：整体收入增长业绩亏损，缩表仍在持续。收入增长业绩亏损，企业持续分化。根据公司中报，23H1 板块房企营 业收入 1.95 万亿元，同比增长 1.9%，归母净亏损 965 亿元，较 22 年 同期多亏损 586 亿元，主要受出险房企拖累，剔除出险房企后板块整 体实现归母净利润 975 亿元，同比下降 17%。利润率方面，23 年上半 年板块扣税毛利率为 10.4%，同比下降 4.1pct，利润率仍在探底，销 售管理费用率 5.8%，同比上升 0.8pct，财务费用率为 4.4%，较 15-21 年均值上升 2.3pct，此外资产减值损失提升、非并表项目收益减少及其 他非经常性损失对整体业绩产生拖累，板块盈利能力受到影响。

资产负债表：缩表进行时，开发类资产第二年下行。截至 23H1，A+H 板块房企总资产 23.4 万亿元，同比-5.6%，总负债规模 19.6 万亿元， 同比-4.8%，归母净资产 2.1 万亿元，同比-15.1%。其中，开发类资产 13.8 万亿元，同比-7%，同比净减少 1.03 万亿元，预收账款及合同负 债 6.03 万亿元，同比-12%，同比 22H1 减少 8354 亿元。分类企业来 看，规模强投资房企扩表（总资产同比+10%），出险企业归母净资产转 负（-564 亿元），资产负债表分化加剧，从杠杆结构来看，20-23H1， 华发、建发、滨江、招商杠杆乘数提升最快。负债端，当期更多的是优 化债务结构和降低融资成本，融资利率中海（3.54%）、华润（3.56%）、 招商（3.65%）三家央企融资成本最低，越秀（3.98%）低于 4%。

资源集中趋势不变，竣工表现好于开工。首先，强信用房企销售表现领 先，根据克而瑞数据，信用 8 强销售金额前 8 月同比增长 22%，领先 百强 32pct，信用 8 强/百强的比例从 21 年的 21%上升至 23 年 1-8 月 的 33%。第二，23 年上半年拿地力度超过 30%的房企包括华润、建 发、滨江、越秀、华发，投资端持续聚焦，提升权益比例，23H1 拿地 毛利率28.8%，维持高位。第三，重点房企上半年新开工面积同比-34%， 较 21 年同期下降 74%，上半年开工完成年初计划 42%，好于 22 年但 低于 21 年，预计全年开工增速将低于年初目标（-7%）。第四，重点房 企上半年竣工面积同比+6%，上半年竣工目标完成率 34%，好于 21、 22 年同期水平，预计全年竣工面积有增长。