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建筑材料行业分析：地产政策东风已至，2023年地产链预期向上，行业机遇大于风险。地产链最艰难阶段已过，政策转向后关注基本面修复。地产基本面的持续下行对于 地产链需求冲击较大，风险外溢后至导致建材企业普遍出现收入增速下降、应收账 款坏账比例提升等问题，引导建材板块震荡下行。我们认为，地产对建材的影响传 导逻辑为：地产政策转向——地产基本面修复——建材企业基本面改善。2022 年 3-5 月、以及 11 月以来中央地产利好政策频出，地产政策转向较为明确，当前已 进入地产基本面筑底修复阶段。考虑到政策传导的时滞性以及本轮周期的特殊性， 基本面修复所需时间或长于以往周期。

房地产需求端：政策东风已至，基本面预期向上。当前制约购房需求的不利因素在 下降，核心矛盾在于如何扭转预期：1）购房资格与门槛：中央多次强调支持刚性 和改善性需求，地方因城施策推动政策放松，当前全国房贷利率在中央自上而下政 策支持下已显著下降，部分城市已调整限购政策，后续高能级在降低二套房贷利率、 降低首付比例、优化认房认贷标准、部分区域率先放开限购以及降低限售年限等方 面仍有进一步优化空间；2）购房能力：当前限制主要在于经济增长承压、就业压 力加剧下居民收入预期减弱，2023 年稳增长发力，经济修复后居民部门仍有温和 加杠杆空间；3）购房意愿与预期：房企供给端政策得到实质性推进，交付风险有 望缓解，目前核心矛盾在于如何扭转居民预期，本轮周期缺乏自上而下的需求托底 政策，当前预期反转仍需全国层面更大力度的政策引导。

2023 年需求预测政策持续催化，销售量价趋稳。当前基本面仍在筑底阶段，下行 程度超越 2008 年和 2014 年周期。短期来看，我们预计 2023 年需求有望在 Q2 企 稳，全年销售面积/金额分别同比+0.4%/+0.7%。中长期来看，房地产仍然是超十亿 量级的行业，人口红利渐消后，城镇化水平提升以及改善性需求释放有望支撑房地 产中长期需求，我们测算 2023-2030 年我国商品住宅销售面积的需求中枢约为年 均 13.5 亿平。

房地产投资端修复滞后于需求。销售作为中后端节点对前端的拿地、开工、施工环 节产生重要影响，2023 年销售量价有望趋稳，但供给端来看，由于传导修复滞后 投资端或仍将面临一定下行压力。中性假设下，我们预计 2023 年土地购置费/新开 工/竣工/施工/投资分别同比-17.4%/-15.6%/+5.0%/-8.0%/-9.6%。