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REITS专题研究报告：REITs市场的八问八答。2022 年是 REITs 市场表现极为亮眼，投资者热情不断高涨的一年。我们预计 2023 年 REITs 市场将走向成熟。这既表现为产品供给有序提速，市场参与主体更加多 元；也表现为疫情结束，现金分派稳定性进一步提升。当然，市场打新的热情可 能略有消退。我们认为，经营权类 REITs 仍将是市场的主流。我们也建议投资者 更加关注现金分派的稳定性和 REITs 是否符合中长期轻资产开支，轻杠杆利用的 基本要求。

产品供给有序提速，市场参与主体更加多元。我们预计 2023 年 REITs 市场将 继续扩大准入基础设施类别，增加新上市基金数量和实现存量基金扩募，从而推 动 C-REITs 市场继续壮大。由于制度规则和不动产确权等因素，预计单只 REITs 上市时市值规模仍然偏小。C-REITs 市场投资者将更为多元，这未必推动市场 换手率进一步上升，但可以夯实 REITs 作为可配置大类资产的重要地位。尤其 是中证 REITs 指数的推出，为以 REITs 作为底层资产的投资工具产生提供了很 好的指数工具支持。

“打新”热情可能有所减退。2022 年下半年，REITs 市场的“打新”热情达到 高点，认购倍数不断创新高。我们认为，随着个别 REITs 跌破发行价格，甚至 发行首日破发，随着信用债市场风险的逐步化解，股票市场随宏观经济改善而走 势有所改观，REITs 市场打新的热情也会有所下降；但由于 REITs 市场派现稳 定等特征，新产品发行认购倍数并不会下降过快。

疫情影响结束，现金分派稳定性预计进一步提升。租金减免和经营性收入下降， 是导致 2022 年 REITs 市场现金分派波动的主要原因。我们认为，随着疫情的结 束，REITs 可供分配金额完成率将明显提升。

我们预计，经营权类产品仍将是市场主流，各类新产品分布区域可能略有下沉， 保租房类产品数量将有所上升，商业地产类产品在 2023 年可能取得实质进展。 总体而言，我们认为在供给侧经营权类的产品规模更为充裕，而产权类产品则相 对略显稀缺。在产权类产品当中，我们预计保租房类产品的供给相对丰裕。我们 相信在 2023 年将商业地产资产纳入 REITs 的研究将有实质进展，但商业地产 REITs 的正式上市应难以实现。