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公募REITs市场2023年年度策略：扩容中追逐确定性，波动中探寻性价比。1.【市场回顾：2022年公募REITs一级市场放量，二级表现趋于波动】2022年新发公募REITs13只、规模约420亿，此外宣布扩 募的涉及规模约62亿，新发规模和只数相较21年均有所上升。二级市场方面，2022年以来我国公募REITs表现受到监管引导、估 值高低、解禁压力等市场因素的影响整体趋于波动，全年整体累计上涨2.11%，表现好于2022年整体下跌的国内股票、投资级信 用债和海外REITs，但不及资产荒背景下的国内高收益信用债；结构上，新上市品种表现好于旧品种、产权类好于收益权类，具 体则是能源、保障房板块表现最好，产业园、仓储物流次之，而高速公路和生态环保板块22年以来表现较弱。其中，能源板块 2022年的收益性价比最高，表现在其涨幅最大、回撤最小、夏普比率最高。

2.【市场展望：一级市场关注打新，二级市场在波动中寻找性价比】

2023年公募REITs的打新红利仍然值得关注。在政策更趋完善以及监管鼓励的大背景下，2023年落地REITs的行业和主体将进一 步扩容。且第二批及以后上市的主体上市首日平均涨幅明显上升，市场定价的速度在变快。打新整体仍是确定性比较高的收益 来源，分板块来看产权类REITs上市首日涨幅相对更高。

二级市场方面，建议在波动中逢低配置，关注三个波动锚。2023年公募REITs整体面临的环境是分子端基本面修复，分母端基准 利率上行，预计REITs整体仍为类似2022年的波动市。整体建议在波动中逢低配置，可以关注三个波动锚：（1）REITs整体自身 的历史波动幅度，其历史涨跌幅的整体波动范围约为15%；（2）和债券的比价，当前公募REITs估值整体绝对收益率尚可，但相 对估值较贵；（3）和股票的比价，REITs指数和沪深300指数之比当前约位于历史80%分位数，整体也相对不便宜。

具体行业和择券方面，结合估值和其修复弹性综合判断：受此前疫情影响最大的高速公路、产业园板块，当前其估值也相对便 宜，23年的修复弹性可能相对更大；保障房、仓储物流这类本身出租率已经相对较高的板块次之，其中保障房REITs的估值仍相 对不贵；能源基础设施板块向后重点关注其盈利的持续性；生态环保板块当前估值仍不便宜。