房地产行业2023年度投资策略：福祸相依，否终则泰.pdf

房地产行业2023年度投资策略：福祸相依，否终则泰。基本面：产业链弹性“竣工>销售>开工>实际房地产投资>拿地”。销 售：不同于历史一刀切放松的 V 型底部 ，本轮呈多底特征，当前已步入 政策全面呵护期，或助力复苏，预计销量 23 年小个位数正增长，呈“宽 ∩型”；新开工：预计 22 年 Q4 延续边际改善，23 年改善加速，但复苏 力度或弱于销售，预计全年负增长收窄至-7%；竣工：预计 23 年上半年回 补带来反弹，但 19 年以来的竣工大周期或在 23 年上半年结束，而 24 年 负增长，产业链布局逻辑或转换；投资：土地购置费将延续下行趋势、竣 工绝对值高点压制施工面积或共同导致 23 年投资负增长。

政策：认为从 22 年年底到 23 年，政策力度反转，“保交楼，保主体，保 需求”或三位一体高度一致，预计全局政策强于 11-12 年，略弱于 13-14 年，结构上力度接近 13-14 年。2 月我们发布的《房地产行业政策分析框 架 1.0》提出房地产行业政策的三个主要目标分别是民生、风险防范和经 济，当时指出“房地产政策由之前的三个目标互相制约或变成一致指向宽 松需求”。从最新数据看，民生角度，70 城房价已连续 6 个月同比为负， 或打开更多因城施策宽松空间；风险防范角度，房价下跌持续时间长于过 往周期，行业资金链情况以及供应链资金情况均处于历史低位，或驱动较 大力度供应端融资支持政策；经济（增长和就业）角度，当前开工、竣 工、投资及房地产业产出缺口均处于低位，叠加疫情及产业链上民企就业 压力，认为“稳增长”主线或延续至 23 年。

压力测试：基于 5%的行业销售额增长预测，预计优质房企资金面逐步宽 裕，至多可支持 40%左右的拿地力度，同时即使行业销售额下行两成，优 质房企资金链也难以断裂出险。有趣的数字 4：当货币资金覆盖倍数低于 4 时，房企或将出现债务置换展期/违约；在预测 23 年行业销售额同比 +5%条件下，优质房企资金面将逐步宽裕；即使 23 年销售市场下行两 成，优质房企资金链也难以断裂出险，安全边际足，但经营会陷入降速怪 圈；从成长角度来看，值得关注的数字 6：货币资金覆盖倍数明显高于 6 时，房企或将恢复投资能力；压力测试的反面，揭示在 5%的销售额增长 假设下，优质房企或最大支撑 40%左右的拿地力度（拿地额/销售额）。