房地产行业22Q3财报综述：利润表承压，资本扩张趋势分化.pdf

房地产行业22Q3财报综述：利润表承压，资本扩张趋势分化。结算降幅收窄，利润率承压。根据 Wind 及公司三季报，22Q1-3 板块 38 家 A 股房企（下同）收入 1.37 万亿元，同比-16.1%，其中 Q3 同 比-12.4%，较 Q2 降幅收窄 7.2pct，疫情影响下交付进度不达预期。利 润方面，22Q1-3 板块归母净利润 191.6 亿元，同比-72%，22Q3 单季 度亏损 16.7 亿元，其中强信用房企盈利 118.7 亿元，同比-20.8%，降 幅较 Q2 扩大 9pct，中、弱信用企业分别亏损 10.7 亿元和 124.7 亿元。 亏损的主要来源是来自收入大幅下降以及企业的减值和费用的压力。 板块前三季度归母净利率为 1.4%，强信用房企 5.5%。

缩表进行时，负债端持续分化。截至 22Q3 末，板块总资产同比-2.8%， 总负债同比-2.6%，降幅较 Q2 扩大，去产能板块缩表。资产端非流动 资产（+7%）占总资产比例提升，负债端板块房企有息负债（-1%）降 幅较 21 年收窄，预收账款同比转负（-6%）。强、中、弱信用房企有息 负债分别+5%、-6%、-8%，资产负债表分层，是供给侧改革的体现。

销售与拿地：供给侧改革后的“信用红利”。销售端，22 年 10 月，强、 中、弱房企销售同比分别-2.6%、-63.9%、-79.8%，12 家强信用房企 占百强比例从 21 年的 28%提升至 22 年前 9 月的 38%。行业低景气 度给了龙头更大的选择范围，前三季度，11 家强信用房企在 11 个一二 线城市拿地比例 70%，较 21 年提升 28pct，货值均价 3.7 万/平，比当 期销售均价高 52%，资源聚焦将扩大强信用房企在货值结构、去化能 力方面的优势，23 年销售更具确定性。投资端，我们统计的 44 家房 企前三季度拿地金额同比-67%，12 强信用房企同比-37%，单看 Q3 季 度，12 强信用及其他房企分别-4%、-97%，分化加剧。利润率方面， 7 家房企前三季度拿地毛利率 27.4%，较 21 年上升 3.7pct，较 21Q2 上升 5.7pct，利润率的改善带动房企经营 ROE 的提升，仅有少数具备 投资能力的房企享有供给侧改革后的红利。

开工与竣工：样本房企开工弱于行业，竣工好于行业。我们统计的 7 家 样本（强信用为主，下同）房企前三季度开工累计同比-59%，其中 22Q3 单季度同比-65%，前三季度开工目标完成率 56%，低于 14-21 历史同 期 28pct，根据现有开工节奏预计 Q4 开工同比-34%，较 Q3 略有收 窄，全年预计开工同比-50%。竣工方面，7 家房企前三季度累计竣工 同比+3%，其中 22Q3 单季度同比+16%，由负转正。竣工计划完成率 55%，略高于 14-21 年同期的 53%，若完成年初目标，预计 Q4 竣工 同比+5%，较 Q3 增速回落 11pct，22 全年同比+3%。