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金地集团（600383）研究报告：朝乾夕惕三十载，老牌龙头再发力。老牌龙头稳健经营，行业排名逆势提升：金地集团 1988 年成立于深圳，2001 年在上交所上市，2022H1 在市场整体疲软的情况下，全口径销售规模 1006 亿 元，行业排名逆势提升，重回前十梯队，销售均价位列 TOP10 房企前列；土 地资源优质丰富，深耕核心城市，截至 2022H1，总土储 6193 万方，权益土储 2840 万方，一二线城市总土地储备占比 70%，货地存续比约 4.5，我们预计可 至少保证公司 3-4 年销售周期；九大住宅产品体系不断迭代升级，商办、产 业园区设计能力业内领先，科学筑家助力实现品牌溢价。

多元化业务布局，物业及代建业务行业领先：1993 年布局物业板块，领先 的社区服务与资产管理整合运营商，提供多业态项目管理服务，截至 2022H1， 公司服务项目 2000 余个，合约管理达面积 3.6 亿㎡，较 2021 年末增长 9%， 在管面积 1.94 亿㎡；商业代建领跑者，目前已布局全国超 40 座城市，管理 服务项目超 90 个，累计签约面积超 1600 万㎡，其中住宅项目累计货值超过 1000 亿元，商办项目投资规模超过 420 亿元，累计政府公建面积超 360 万㎡。

财务稳健，整体债务结构调整优化：我们预计 2022 年底公司房地产开发业 务可实现经营性净现金流入约 161 亿元，账面资金余额可安全覆盖短期内须 偿还借款，2023 年公司在融资全面停滞的极端假设情况下，有望继续维持当 年的正常经营及债务偿还，我们认为公司短期内违约风险较小。截至 2021 年 末，金地集团短期借款与一年内到期的非流动负债合计 413.2 亿元，根据公 司 2022 年经营数据，推算全年经营性净现金流入约 161 亿元，叠加期初账面 货币资金 648 亿元，可有效覆盖短期内须偿还借款，在 2023 年销售量价均下 降 10%且融资受阻的极端假设下，仍能保证当年的债务清偿能力。拆解单项目 投资模型，在项目开盘后约半年时间内，累积现金流即可回正，并持续为公 司贡献正向现金流入。