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滨江服务（3316.HK）研究报告：高端物业品质为先，5S增值有的放矢。稳健成长的高端物业，关联房企安全性高。①公司是一家专注高端服务的物 业服务提供商，2021 年平均物业费 4.3 元/平方米*月，高于行业平均 2.1 元 的水平。截至 2022 年 6 月，公司在管面积 3540 万方，相较 2021 年底增长 18.2%；合约面积 5740 万方，相较 2021 年底增长 15.3%；合约/在管为 1.6 倍。②关联房企滨江集团为绿档房企，今年以来拿地强度大，印证手中现金 相对充裕。滨江集团今年 1-9 月权益拿地金额 360.8 亿元，在民企中位列第 1，全行业位列第 7。截至 2022 年中期，滨江集团土储中 60%以上位于杭 州，土储流动性强，安全性高。

服务品质高，外拓持续性强。①公司通过严苛的质控体系、专业的培训体 系、标准化的产品体系，打造了成熟的高品质物业服务，并且实现了物业 费、收缴率、中标率三高。②2019 年上市至今，公司并未有过收购，目前 在管面积中占比 48%的第三方在管面积均为品质外拓所得，我们预计公司未 来三年每年新增在管面积中的第三方占比将在 60%以上。此外，今年是滨江 集团的交付大年，我们预计其将贡献 450 万方在管面积，公司今年总在管面 积同比增速有望超过 40%。

增值服务有的放矢，逐步落地实现增长。①2021 年，5S（S 是 service 的缩 写）增值服务收入 1.4 亿元，2015-21 年收入 CAGR 达 49.3%。我们认为公 司的高服务品质有较强护城河，面向的业主高端消费力强，未来 5S 增值服 务的发展空间很大。我们预计今年随着硬装业务落地，该板块业务全年收入 有望实现 65%的高增速。②2021 年非业主增值服务收入 4.2 亿元，同比增 长 34.5%，其中超四成以上收入来自第三方项目。1H22，非业主增值收入 2.3 亿元，同比增长 46%。我们认为公司的非业主增值并不完全依赖关联 方，未来成长可持续。