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REITs行业专题报告：首批保障性租赁住房REITs成色几何？保障性租赁住房：乘借东风。现阶段，我国住房市场租售比远低于国际标 准，住房出售和租赁市场发展不平衡。考虑到“房住不炒”以及“服务新 市民”的政策背景，租赁住房市场料将迎来较大的发展机遇，而保租房或 成为发展重点。鉴于保租房和公募 REITs 的适配性较高，以发行公募 REITs 的形式盘活相关资产、扩大保租房投资成为一套极具吸引力的解决方案。

首批保障性租赁住房 REITs 成色几何？

一、 底层资产位于一、二线城市的就业集中区域。两单 REITs 的保租房项 目均选址于一、二线城市中生活配套设施完善的就业集中区域，底层 资产质量有保障。

二、 政府配租的模式下，保租房出租率水平较高，且在散点疫情扰动下保 持稳定。多维度来看：（1）红土深圳保租房 REIT 的企业和个人租户 占比相对均衡；中金厦门保租房 REIT 以个人为主要承租人；（2）政 府配租的模式以及“供不应求”的市场结构或在一定程度上淡化租户 集中度的潜在风险；（3）租约结构方面，红土深圳保租房 REIT 的租 约结构相对分散，而中金厦门保租房 REIT 的租约集中度较高。

三、 理性看待租金定价和涨幅限制，保证出租率或是保租房 REITs 盈利能 力提升的重点。综上来看，租金定价和涨幅的限制对于保租房项目而 言并非单纯的利好或利空。这一限制确有可能影响保租房 REIT 的收入 弹性，但租金“涨幅受限”并不等同于“不涨”，叠加高出租率的支 撑，保租房 REITs 项目仍有望维持较高的盈利能力。

四、 可扩募项目储备充足。两单保租房 REITs 的原始权益人作为当地重要 的保租房筹建和建设主体，均储备了充足的候选项目以供扩募，这将 有利于保租房 REITs 未来的持续经营。

五、 估值所用折现率与产业园区类 REITs 类似。两单保租房 REITs 均采用 收益法进行底层资产价值评估，其中红土深圳保租房 REIT 项目所使用 的折现率为 6%，与其他一线城市产业园区类 REIT 相似。资产估值方 面，红土深圳保租房 REIT 项目估值 11.58 亿元，中金厦门保租房 REIT 项目估值 12.14 亿元。