房地产开发行业2022中期策略：十字路口的房地产.pdf

上传者：子虚乌有
时间：2022/07/25
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房地产开发行业2022中期策略：十字路口的房地产。上半年基本面：（1）销售量价齐跌，城市分化显著，预计全年商品房销售金额同比下降 21.4%至 14.3 万亿元，2023 年销售复苏仍将依赖政策放松。上半年累计销售金额同比降至-28.9%，跌幅位居历史最高水平。上半年累计销售面积同比为-22.2%，累计销售价格同比为-8.6%，70 大中城市新建住宅价格指数同环比均转负。二三线城市住宅销售金额同比降幅高于一线城市。随着疫情得到控制、四限政策持续放松，当前市场处于弱复苏情况。（2）拿地金额同比下降近 5 成，国企成为拿地主力，预计全年土地购置费下降 22.2%至 3.9 万亿元，若销售市场修复力度偏弱，开发商基于“以销定产”的投资策略，2023 年土地市场成交的修复难言乐观。上半年土地购置面积同比降低 48.3%，成交价款同比减少 46.3%。 300 城土地供应量缩减近半，成交缩减约六成。首批集中供地成交热度平平，国企为拿地主力。（3）预计全年房地产开发投资完成额同比下降 12.7%至 12.9 万亿元，2023 年依旧承压。（4）政策放松呈现“少量多次、逐步加快”特征，一二线城市仍有较大空间。目前全国 40 个一二线城市中，北京、三亚尚未出台“四限”相关政策，其余 38 个城市或多或少均有所放松。限购政策放松力度远大于限贷限售，预计后续更多核心二线城市将逐步全面放开限购，同时二套房认定标准及商贷首付比例仍有较大放松空间。

地产若一蹶不振对经济的影响不容忽视。（1）2021 年房地产占支出法 GDP 比重已达 17.6%，在未考虑地产链和房地产消费的情况下，房地产开发投资下行 12.7%将影响全国 GDP-1.1%。（2）我国目前财政收入中约有 36%金额由房地产行业贡献，各省地方财政收入对房地产行业的依赖度均值为 49.5%，销售拿地持续低迷，根据测算，我们预计今年房地产相关收入将同比下降 21.9%，减少量将占 2021 年地方财政收入的 10.8%。按目前形势推演，明年对土地财政的影响会进一步加大。（3）上半年银行涉房不良率剧升，债券违约率上升。（4）房企出清导致销售进一步恶化，被迫停止拿地和精简人员。

地产当前所处的周期位置：（1）大级别周期的腰部平台回暖期：我国房地产行业的新房销售总量在 2021 年见到历史大级别周期的顶部，现处在长坡下行周期的中段，会在当前 13-14 亿平的总量平台企稳，并在政策驱动下回暖。（2）中级别周期下的去库存阶段：从短库存及库存去化周期维度来看，短期处在历史相对高位，去库存是当下的节奏。去库存有两种办法：提振销售或者控制供给。在杠杆打不开的当下，供给都无法显著放量。同时，由于土地财政的依赖度较高，供给也无法再进一步收缩，故提振需求是唯一的短期选择方向。（3）小级别周期里的萧条转复苏期：商品房销售市场正处萧条期的时候，政策在衰退期中段已经出台，后续会逐步进入复苏期、繁荣期。我们认为无论是大级别、中级别还是小级别周期所处的位置都预示着，今年的房地产政策力度仍需加码。