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房地产行业2021&2022Q1房地产板块财报综述：板块业绩断崖下跌，优质房企穿越周期。21 年板块营收放缓，房企频频出险、叠加毛利率下行，导致业绩大降。21 年板块营收同 比+6.5%，较 20 年-5.7pct，主要由于疫情及房企资金端持续收紧影响竣工结算进度；从 房企结构来看营收增速：一线+15%>三线+8%>二线-5%。21 年净利润同比-92%，较 20 年-77.1pct；板块营收增长、业绩下降更多源于企业风险事件频发、结转毛利率下行以 及少数股东损益占比提升；从房企结构来看业绩增速：一线-31%>三线-113%>二线 -206%，其中二三线房企业绩下降较多。展望后续，考虑到 21 年业绩大幅下降形成了低 基数、预收款锁定率 1 倍，房企资金端边际改善、竣工结算修复，毛利率仍将略有下行、 三项费用率有望高位回落，预计将综合推动 22 年板块业绩趋于平稳。

21 年毛利率和净利率大降，三项费率走高、少数损益比剧增、减值大增。21 年板块毛利 率 22.2%，较 20年-6.7pct，源于房企一般结算周期滞后于拿地 2.5-3 年，目前正结算 18-19 年高价拿地并限价严格阶段的项目；从房企结构来看毛利率：一线、三线 24%>二线 18%。 21年三项费用率 9.9%，较20 年+0.9pct。21年少数股东损益比 74.1%，较 20年+49.6pct。 21 年减值损失占营收比为 4.5%，较 20 年+2.2pct，呈现大幅提升。毛利率下降、费用率 上升、减值损失占比上升，叠加少数股东损益比提升综合导致 21 年净利率降至 0.6%，较 20 年-7.3pct；从房企结构来看净利率：一线 7%>三线 0%>二线-8%。展望后续，鉴于 行业出清格局优化及政府持续维稳行业，预计优质龙头房企的毛利率将逐步见底改善。

21 年末净负债率略有提升，现金短债比下降、其中二线房企大幅恶化。21 年末板块资产 负债率为 78.7%、较 20 年末+0.3pct；剔预收款后负债率为 73.3%，较 20 年末+0.2pct； 净负债率 72.6%、较 20 年末+1.3pct，21 年企业风险事件频发，部分企业负债规模上升 明显，但后续随着供给侧端防风险政策持续推出，预计房企后续仍将管控杠杆水平趋于稳 定。从房企未售库存占比总资产进一步下行至历史新低来看，后续行业仍有补库存需求。 21 年末板块现金短债比为 1.1 倍，较 20 年的 1.3 倍有所回落，并好于 11 年和 14 年的 0.9 倍，其中一线、三线房企分别为 2.3 倍、1.2 倍，也均好于 11 年和 14 年，但二线房 企则大幅下降至 0.6 倍，低于 11 年 0.9 倍、持平于 14 年的 0.6 倍，并且考虑预售资金监 管受限制现金后，则远差于 11 年和 14 年的水平，因而导致近期房企频频出险。

21 年销售回款增速放缓，预收锁定率处低位、一线、二线房企仍较高。21 年板块销售回 款同比明显放缓，表现为销售商品及劳务的现金流入同比由 20 年+6.0%放缓至 21 年的 +4.4%，源于行业销售增速有所放缓；22Q1 销售表现惨淡，50 家房企销售额同比-44.0%， 推动 22Q1 板块销售商品及劳务的现金流入同比-31.1%，预计 22 年销售回款仍将承压。 21 年末行业销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖水平仍相对可观，21 年末达 102%， 较 20 年持平；21 年预收账款同比+6.3%，22Q1 同比+0.2%；19-21 年预收账款锁定率 分别为 1.30、1.02 和 1.02 倍、处于低位，其中 21 年一线 1.3 倍、二线 1.5 倍仍相对较高。