房地产行业地产开发企业2026年中报综述：缩表筑底迎地产新周期.pdf

房地产行业历经数年深度调整，2026年上半年重点开发企业的财务报表全面呈现出缩表筑底的阶段性特征。华泰证券选取12家代表性房企（含8家央国企、1家混合所有制企业及3家民营企业）作为样本，系统梳理了行业中期的经营与财务状况。

业绩与销售端

受前期销售低迷向结转端滞后传导影响，12家样本房企上半年合计实现营业收入5421.5亿元，同比下降15.7%，降幅较2025年全年走阔。期末合同负债同比下降19.5%，覆盖倍数降至1.15倍，预示收入下行趋势仍将延续。但在利润端，平均毛利率达到14.96%，同比仅微降0.29个百分点，降幅显著收窄，毛利率已基本触底。销售方面，合计销售额7802.68亿元，同比降幅收窄至5.8%，边际企稳迹象初显，中国海外发展为TOP10中唯一实现双位数增长的房企，而部分主流民企已将重心转向商业地产运营。

投资与融资端

投资端延续大幅收缩，合计拿地额同比下降50.3%，拿地强度降至24.8%，但头部央国企权益比例逆势提升，核心城市优质地块进一步向资金实力强的企业集中。融资端杠杆持续压降，有息负债同比下降3.1%，在手现金同比仅微降0.8%，现金流韧性凸显。平均融资成本降至3.14%，央企基本迈入2.0时代，融资成本分化进一步加剧。

政策变革与转型路径

2026年8月落地的“828新政”标志着行业从规模驱动向质量与运营驱动切换加速。现房销售制、项目公司制与主办银行制的推行将重构房企商业模式。同时，头部企业通过经营性不动产REITs出表（如华润置地成都万象城REIT发行105亿元）、代建及物管等轻资产业务稳步发展，加速向综合运营商转型。具备高品质土储、强融资能力及卓越运营管理能力的房企，将在新一轮周期中获取结构性机会。