房地产行业专题研究:三井不动产篇,跨越危机,日本房企做对了什么?.pdf
- 上传者:红四方
- 时间:2024/04/16
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房地产行业专题研究:三井不动产篇,跨越危机,日本房企做对了什么?日本房地产行业曾经出现深度调整,但也不乏头部房企成功穿越周期。三井 不动产作为业绩和市值屡创新高的综合性房企龙头,非常值得国内房企借 鉴。泡沫经济破裂后,公司采取多项应对措施回笼资金偿还负债,凭借财团 背景获取金融资源和业务支持,抓住 J-REIT 风口推动自持物业扩容提效、 轻资产业务扩张和面向投资者的开发业务等战略转型,多措并举压缩财务杠 杆;次贷危机后,公司大体延续此前的战略脉络,新增强调社区创造和海外 业务。坚实业绩支撑下,公司股价在波动中屡创新高。此外,公司对于股东 回报的高度重视、详实且国际化的信息披露,亦值得国内上市公司借鉴学习。
研究背景:泡沫经济破裂后的日本房地产市场
泡沫经济破裂导致日本房价和地价经历长期和大幅的下跌,但核心城市圈公 寓成交没有显著下滑,行业利润率回升时点早于房价,这为头部房企存活下 来提供了最基本的土壤。以三井不动产为代表的综合性房企,通过战略转型 成功穿越周期,业绩和股票市值屡创新高,非常值得国内房企借鉴。公司通 过租赁业务、开发销售、管理业务三大核心板块覆盖房地产全价值链,布局 写字楼、零售物业、住宅、物流设施、酒店和度假村、体育娱乐场馆等多个 业态,逐步拓展海外业务版图,是目前日本市值最大的上市房企。
危机复盘:克服泡沫经济破裂和次贷危机,公司做了什么?
泡沫经济破裂对公司的冲击远大于次贷危机,公司历经 15 年才创出归母净 利润新高,期间曾出现连续四年亏损,财务稳健性也受到冲击。危机爆发后, 公司采取处置固定资产、收缩非核心业务、重组组织架构和削减管理成本等 应对措施,回笼资金偿还有息负债,同时凭借财团背景获取金融资源和业务 支持。此外,公司抓住 J-REIT 风口,推动自持物业扩容提效、轻资产业务 扩张和面向投资者的开发销售业务等转型,多措并举压缩财务杠杆。相比危 机前,公司租赁和管理业务营业利润占比提升,开发销售占比下降且结构发 生变化,但开发销售从低谷修复也是公司业绩再创新高的重要助力。
战略借鉴:公司应对危机推出的五大关键战略
我们总结了公司应对危机推出的五大关键战略,其中三个与 J-REIT 和不动 产私募基金等金融工具的使用息息相关——1、在自持物业规模扩张的同时 持续汰换更新,提升资产组合的盈利能力,并且通过业态多样化分散风险; 2、开发销售业务实现结构转型,提升面向不动产投资者销售物业的占比;3、 扩张轻资产业务,一方面随着表内外资产管理规模的扩张,物业管理和资产 管理业务稳健成长,另一方面抓住存量市场扩张带来的房屋经纪业务机会。 此外——4、强调“社区创造”,空间层面开展城市更新和综合体开发,服务 层面引入产业、提供增值服务;5、因地制宜扩张海外业务。
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