房地产行业2024年展望:政策聚焦化风险,加速行业新均衡.pdf
- 上传者:红四方
- 时间:2024/01/16
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房地产行业2024年展望:政策聚焦化风险,加速行业新均衡。2023 年部分真实数据与我们 2022 年底预测大致无差,投资端数据出现较大误 差。我们在 2022 年底对 2023 年销售的预测数据基本在范围之内,而新开工、 建筑工程、房地产开发投资等投资类数据出现较大偏差。我们对于 2023 年投资 数据的预测,一方面认为疫情放开后企业投资意愿会出现一定改善,一方面认 为行业会积极展开停工项目的复工复产,从而使得投资数据在 2022 年基数上实 现小幅增长。但是很遗憾,虽然我们判断一旦以上假设不成立,行业投资存在 失速风险(体现在预测 2023 年投资累计增速下限-3.8%,新开工面积累计增速 下限-5%),但市场下行速度仍然超过预期,房地产投资增速、新开工面积增速 截至 2023 年 11 月分别是-9.4%和-21.2%。
对 2024 年的主要展望:
政策关注供给侧,重点防范行业风险。我们认为中央经济工作会议已经表达对 2024 年要求,即‚坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风 险,一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,促进房地产市场平 稳健康发展。‛考虑到会议将房地产问题主要放臵在‚持续有效防范化解重点领 域风险‛章节,体现对当前房地产稳定高度重视。此外关于‚三大工程‛提法, 涉及‚加快推进保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设、城中村改造等‛, 可一定程度稳定投资,确保多层次供给体系可有序合理。
以上高层会议发言使得我们认为 2024 年行业在供需两侧仍将出台更多扶持政 策,以确保市场进入平稳健康状态。稳定行业发展信心,杜绝行业重大风险, 稳定企业主体运营,革新行业发展模式已经成为目前市场工作核心。基于以上 因素,我们认为对于 2024 年的房地产开发贷款、房地产按揭贷款、保交楼资金、 三大工程投放资金均应该保持信心。以上资金到位将对房地产投资增速、销售 金额增速和施工投入起到正面拉动。基于以上判断逻辑,我们认为乐观和悲观 预期下 2024 年施工增速在-0.8%和-10.2%、对应投资增速在-2.7%和-10.7%。
需求侧政策效果叠加,后半段销售或将企稳。从趋势而言,2023 年岁末销售在 低基数基础上仍同比下跌。2024 年年初对应销售高基数,在 2023 年岁末销售 低迷的影响下同比变动趋势承压。进入 2024 年中后段,行业在政策稳需求、去 库存、降供给的指导下,市场销售或存在降价放量,问题逐步出清。与此同时, 如一线城市 2023 年 9 月初出台的认房不认贷政策,也需时间传导臵换链条。稳 需求政策层层加码,我们认为这类政策效果在 2024 年会更加显现。
乐观和悲观预期下 2024 年新开工增速在-8%和-15%,土地购臵金增速-7%和 -11.7%。全年销售金额乐观、中性和悲观预测在-4.5%、-9.1%和-14.8%。
我们认为行业内优质蓝筹企业估值偏低,继续看好行业三阶段信用修复。1)开 发类:A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、新城控股、 金地集团、城建发展、首开股份、滨江集团、天健集团;H 股-中国海外发展、 华润臵地、龙湖集团、绿城中国、碧桂园、美的臵业;2)物业:万物云、碧桂 园服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、越秀服务;3)文旅: 华侨城 A;4)园区:张江高科。
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