房地产行业2023年中期投资策略:迈过旧时路,探寻新机遇.pdf
- 上传者:九阳神功
- 时间:2023/07/03
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房地产行业2023年中期投资策略:迈过旧时路,探寻新机遇。1、需求有支撑,供给处低位,中期不悲观。不同于以往周期的“V”型反转,预计本轮周期中房地产总量或呈现”L”型弱复苏,但考虑 到需求端中期需求仍有支撑、供给端库存低位对价格有支撑、以及我国对比日美泡沫期仍有空间,因而我们对我国房地产中期并不悲观。 具体源于:1)需求有支撑:预计未来5-10年我国商品房需求中枢13.4亿平,而2022年商品房销售已经降至12.5亿平,目前销售已经超 跌,中期需求将逐步有支撑;2)供给处低位:本轮周期出险房企数量已超52家,估算行业产能出清达36%、并高于测算中期需求降幅的 25%,供给已过度出清,导致了2021年至今新增供给大幅下降,从而推动存量供给持续下降至低位,这将对中期房价形成一定支撑;3) 中日美对比:通过中日美复盘对比,当前国内情形介于日美之间,判断国内不至于重蹈日本覆辙,原因在于:基本面指标仍有提升空间、 提前疏导房价过快上涨风险、产业链风险相对隔离、纾困动作出台相对及时等,但仍应重视需求端持续提振、供给端及时纾困。
2、短期有压力,总量待修复,结构强弹性。虽然从中期来看,我们对房地产市场并不悲观,但从短期来看,供需两端综合将导致行业短 期仍有压力:1)需求端,在宏观经济走弱背景下,失业率上行、收入增速下行,同时房价表现较弱,综合推动居民短期购买力和购买意 愿双双走弱,导致房地产市场的二次走弱,近期主流城市和房企的销售显著下行,70城一二手房价持续下行,重点城市开盘去化率呈下 行趋势;2)供给端,目前新增供给和存量供给都处于低位,这将限制后续销售修复,且土地市场总量偏弱背景下,城市间又极致分化, 部分二线成交缩量严峻,房企避险情绪浓厚。值得注意的是,本轮结构分化也正在进一步加强,包括:一二手房间、城市间和企业间的 强分化。因而我们维持总量偏弱、结构强分化的判断,我们维持公布值口径预测:2023年销面+0.6%、销金+3.7%、 投资-6.7%、开工 -18.1%、竣工+11.2% ,并维持计算值口径预测:2023年销面-7.1%、销金-1.5%、投资-11.9%、开工-18.6%、竣工+10.7%。
3、疏通政策梗阻,短期修复供需,长期优化制度。本轮周期来看,预示政策放松的房价下跌信号早已触发,目前政策放松已达8-18个月, 预计后续大概率超过2014年周期的19-25个月,政策友好期更长。但2023年初至今,政策偏向托底式放松,Q2需求端放松频次和力度 均走弱,供给端保主体落地效果不佳;同时行业基本面更弱于以往周期,但政策限制又强于以往,综合导致了目前政策放松传导至地产 销售复苏仍有两大梗阻:1)货币和销售互为因果,调控政策导致传导阻碍;2)利率为销售领先指标,LPR加入导致传导钝化。展望政 策趋势,我们认为后续行业政策出台需要长短期统筹兼顾、供需两端共同发力,短期需要有效政策应对:1)需求政策支持从刚需扩至改 善,并稳住房价预期;2)供给政策重在保项目更保主体,并给予长期稳定预期;而长期需要长效制度优化:1)需求端:需求主体分类 监管,保护低收入群体需求,放开高收入群体需求;2)供给端:建立多层次供给体系,优化金融资源监管,鼓励行业新发展模式。
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