房地产和物业服务行业专题报告:开竣工调整的结构和路径.pdf
- 上传者:红四方
- 时间:2022/09/30
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房地产和物业服务行业专题报告:开竣工调整的结构和路径。企业收缩投资的三种表现:减少拿地,降低开工,放慢建设。我们注意到,大 多数债券收益率走高,借新还旧困难的公司,不得不缩减投资,从而保证有更多 的经营性现金流入偿还债务。企业的选择包括减少拿地,降低开工和放缓在建项 目的开发进度。
企业压缩新开工的重点,是非住宅、三四线和大盘。我们根据新城控股和金地 集团(仅有的披露详表的公司)的开竣工计划详表,自下而上详细分析开竣工项 目计划结构变化。我们注意到,由于非住宅回款更慢,其新开工的计划下调往往 大于住宅。三四线城市的销售去化普遍不佳,新开工计划下调更多。大盘项目的 去化相对来说可能更加困难,新开工下调可能更多。此外,企业对于多方合作项 目的开竣工计划调整难度,会高于绝对控股或独资项目。
竣工面积调整自由度小,但除区域特征外,结构特征类似新开工。新开工主动 调减的余地大,在建项目交付则受到合同刚性约束,竣工面积下调空间小。值得 注意的是,2022 年以来三四线城市竣工计划的下调,幅度和一二线城市没有什 么分别。这也客观说明了保交付政策的实效,和企业讲社会责任和契约精神。企 业即便销售不佳,也履行合同妥善交付前期项目,或是竣工面积得以反弹的重要 原因。非住宅项目的竣工下调相对快于住宅,高权益比项目的竣工调整快于低权 益比项目。
投资收缩有望带来信用逐渐澄清,却也会带来货值收缩和盈利能力下降。我们 认为,在企业本身经营有序的情况下,缩表有望迎来资产负债表更加清晰,从而 推动融资能力缓慢恢复。但是,收缩投资影响未来的货值。我们测算样本企业中 缩表公司 2022 年预计新开工对应的货值,相对于 2021 年新开工对应货值下降 66%。2022 年预计拿地所对应的货值,则对应 2021 年下降 93%。相比之下, 融资较为通畅的企业 2022 年预计新开工和拿地对应的货值分别比 2021 年下降 6%和 30%。由于市场竞争的减弱,无论哪类企业,其新增拿地的潜在盈利能力 都会高于 2021 年。当然,企业会通过加快存量项目的开发,平滑货值下降的影 响。
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