各区域物流市场现状及主要城市贸易与地产表现如何？

华中地区高标仓库市场表现平稳。

1.物流市场-2023年上半年

华北区物流概览

华北地区高标仓库市场上半年录得大量新增项目，共计录得约155.9万平方米新 增项目。整体市场表现平稳，市场平均租金比2022年四季度微升0.5%为30.5元 /平方米/月；高标仓库市场空置率比2022年四季度微升0.6个百分点，至19.3%。 上半年，北京市录得三项新增入市项目。受新项目入市项目影响，北京地区高 标仓库市场空置率上升9.7个百分点，至17.5%。由于北京整体需求旺盛，长期 角度，空置项目去化压力较小。 天津市高标仓库市场上半年录得五项新增项目，市场表现为供大于求，租赁市 场招商压力较大。预计今年仍将有多处高标仓库交付使用，预计市场去化压力 较大。 廊坊市场供应量较大，市场空置率保持在高位，市场承租压力较大。廊坊市场 租金上涨可能性较低，租户议价空间仍然较大。

华东区物流概览

上半年，华东高标仓库租赁市场整体表现平缓。高标仓库市场平均租金与 2022年四季度相比，微涨0.8%至38.5元/平方米/月；市场空置率微涨3.5个 百分点至15.3%。 一季度，租户结构略有调整，制造业相关的租赁需求上升，尤其生活消费品 类制造业租户的租赁问询表现积极。二季度，传统电商节未能带动强劲的租 赁需求，整体市场仓库问询表现未有明显增加。电商、第三方物流及快递快 运仍为华东高标仓库市场的主要租户。 由于政府对租户注册纳税要求持续趋严，开发商招商偏向高税收和高产值的 制造业租户。此外，由于市场供应量较大，导致市场有一定的招商压力。

华南区物流概览

华南地区上半年录得80.1万平方米新增供应，高标仓库市场需求旺盛，华南区 平均空置率比2022第四季度下降1.1个百分点至9.4%，平均租金环比上涨 1.6%至40.4元/平方米/月。 上半年，电商及制造业为深圳的主要租户，深圳市整体需求保持旺盛，空置率 下降5.3个百分点至1.7%。东莞地区主要去化力为电商及3pl，整体表现平稳， 空置率微降1.0个百分点至7.2%。 广州市场上半年租户结构表现稳定，制造业需求有所上升， 3pl、电商仍为市 场主要去化力。受部分电商租户租约到期影响，整体市场空置率保持在8.2%。 佛山上半年市场需求表现平稳，空置率微降2.8个百分点至12.7%。

华中区物流概览

华中地区高标仓库市场表现平稳, 华中地区高标仓库空置率比2022年第四 季度微降0.3个百分点至18.9%；市场平均租金微降0.7%至26.4元/平方米/ 月。 武汉地区高标仓库市场整体表现平稳，制造业需求增加，快运快递、电商 及城配为主要去化力。由于半年内录得大量新增供应，租户溢价空间将有 所增长，全市租金有小幅下调，下半年仍有未来供应，预计下半年去化速 度较慢。 长沙地区高标仓库市场整体表现稳定，租金比2022年四季度微涨1.2%至 27.7元/平方米/月，主要租户为电商、三方物流。

西南区物流概览

• 上半年，西南地区空置率微涨1.8个百分点至20.4%。市场平均租金微涨0.2%至 26.5元/平方米/月。 成都地区整体市场表现平稳，市场空置率微降1.2个百分点至15.7%。新能源汽 车产业相关租户如汽车及零部件企业表现活跃，集中在龙泉驿、新津等区域。 重庆地区高标仓库市场需求表现稳定，电商、第三方物流及制造业客户仍为为 重庆高标仓库市场的主要租户。重庆高标仓库市场租金微涨至24.4元/平方米/ 月。

2.主要城市速览 - 2023年上半年

台湾物流

贸易表现

2023年上半年度台湾国际贸易出口较上年同期减少18%，进口较上年同期减少 20%，系因全球景气受通膨及升息影响导致精密晶片及相关产业需求下降、出 口额持续下探。 2023年上半年度批发业营业额年减12.3%，其中机械器具、建材及化学材料批 发业分别年减18.2%、18.2%及26.0%，主因受国际经贸动能走弱所致; 而统计 上半年零售业营业额及网路销售额分別增长9.0%及1.1%，显示内需市场是台湾 物流仓储需求持续增长的动力。

物流地产市场表现

 2023年上半年台湾优质物流仓储存量較前期增加，成長至989,000坪（约 3,270,000平方米），预计至2025年底优质物流仓储新供给约186,000坪(约 615,000平方米），届时存量约增加18.8% 。 台湾整体优质物流分布主要集中于邻近桃园国际机场的桃园市，约占78%。由 于物流需求扔持续攀升，既有传统产业之老旧工厂部分转型物流仓储产业，新 供给预计陆续于2024至2025年完工，其中新供给多以自营为主，市场整体供需 稳定，租金表现持平，租金行情约在新台币650~750元/月/坪。 富邦媒于今年取得兴建许可将投入新台币75.7亿元，预计2025年完工，完工后 可提供3.8万坪，显示物流仓储供需稳定增长。

香港物流

贸易表现

环球利率走势未见明朗化，加上整体贸易需求疲弱，2023上半年香港出口货值 和入口货值进一步下降，按年分别跌15.5%和13.2%。不过，香港本地生产总 值在第一季和第二季按年分别回升2.9%和1.5%，结束连续四个季度（2022年 第一至第四季）的跌势。 纵观香港与不同地区的贸易活动，上半年香港输往内地的出口量同比下降 19.2%，另外，在十个主要出口目的地中，八个目的地按年录得负增长，部分 受一月时仍在实施的边境限制措施所造成的疲弱表现影响。通货膨胀亦持续妨 碍全球贸易增长，但我们相信下半年的情况将有所改善。

物流地产市场表现

2023上半年市场上并没有出现新供应，租赁活动以续租活动为主；平均空置率 保持在3.4%水平。 分析分区表现，各区空置率表现持平，港岛区空置率维持在2.0%水平，九龙区 从去年年尾的1.3%微升至1.4%，新界区则由11.1%降至10.5%。 在空置率普遍低企情況下，在过去6个月，整体优质仓库租金累计录得0.5%温 和升幅，至每平方呎约港币14.4元。