商业地产市场整体表现如何？

下面我来简单介绍一下商业地产市场整体表现。

1.整体消费市场回升，商办领域有新拓展需求

据国家统计局数据，今年 1-9 月份，我国的 CPI 指数呈现 整体消费市场回升，商办领域有新拓展需求 稳定趋势，一直在 2.5% 附近徘徊，物价保持平稳。其中， 食品烟酒类受猪肉价格波动影响，指数在 7、8、9 月份呈 现上升趋势。

据公开数据，上半年 CPI 同比涨幅在 10%-20% 的新兴市 场和发展中国家有 45 个，但我国的 CPI 仍然在正常区间内 运行，这对消费景气的恢复有正向推进作用。

受疫情地区多发以及社会总体需求不足的影响，我国的消 费情况总体呈现出由谷底开始回升的态势。据国家统计局 数据，4 月份的社会消费品零售总额同比增长 -11.1%， 直接导致 4 月份社会消费品零售总额累计增长转为负。5 月份延续 4 月份的萎缩态势，直到 6 月份才开始慢慢恢复。 8、9 月份，社会消费品零售总额累计增长转为正增长，9 月份为 0.7%。

这意味着各省市的消费刺激举措有了一定的成效，就广东 省来说，据商务厅消息，5 月以来，广东在全省范围发放 消费券，并将延续到 10 月底。截至 9 月 21 日，全省已发 放核销消费券约 11.3 亿元，直接拉动消费约 100 亿元。

2.商业地产投资额下滑，拖累新开工及竣工面积

据国家统计局数据，房地产本年实际到位资金合计累计增 长率均为负增长，8 月份该幅度已扩大至 -16.7%。其中，9 月份房地产投资本年资金来源小计累计增长率为 -24.85%。

观点指数认为，这主要是行业整体销售景气下滑带来的影 响，而 1-9 月前 100 房企累计实现权益总销售金额 36631 亿元，同比下降 49.1%。

在没有良好的退出渠道之前，大部分商业地产开发商的开 发模式基本是以住宅业务输血商业地产业务，如龙湖明确 每年将从住宅销售额中拿出一定比例来投资商业地产。

所以，当住宅业务整体不景气时，投资于商业地产的资金 量将会减少。据国家统计局数据，今年房地产投资累计增 长率，4 月份开始后为负增长，9 月份为同比增长 -8%。

3.大宗交易活跃，保险 CMBS 退出兴起

据国家统计局数据，办公楼销售面积累计增长率由年初 的 35.6% 下降至 9 月份的 14.4%，但总体来说仍持续在 正增长。其中，办公楼现房销售面积累计增长率由年初的 35.9% 下降至 8 月份的 13.7%，办公楼期房销售面积累计 增长率由年初的 35.4% 下降至 9 月份的 1.8%。

这也反映了市场对办公楼期房如期交付的担忧，所以市场 更青睐于办公楼现房。另一方面，办公楼累计新开工面积 的锐减，也导致了期房销售的下滑。相应的，若办公楼累 计竣工面积下滑幅度较大的话，也将影响后续的办公楼现 房销售面积。

除此之外，商业营业用房销售面积呈现出不同的情况， 期房销售面积累计增长率由年初的 10.8% 下滑至 9 月份 的 -5.8%。由于商铺类可能将涉及到众多的个体户或者小 微企业，他们承受风险的能力极低，所以在商业营业用房 期房购买方面极为慎重。