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房地产行业动态点评：今年“小阳春”与往年有何不同？节后新房成交同比下行，但二手房市场迎来三年以来最强“小阳春”，房价 节前整体趋稳，一线城市表现相对坚挺。前瞻指标显示，二手房需求热度尚 在高位，业主挂牌心态趋稳，但买卖双方议价率走阔，价格预期修复仍需时 日，针对性楼市支持政策的有效性得以验证，小户型成交占比显著提升，价 格有望率先筑底，同时打通置换链条的第一环，为楼市企稳积累势能。当前 地产市场底部渐明，关注优质房企以及物管企业投资机遇。

成交量价：二手房“小阳春”与新房热度呈反差，价格趋稳

节后新房网签面积同比-8.8%。二手房成交量是本次“小阳春”最为亮眼的 指标。春节至今一个月以来，22 城网签面积成交量达 2023 年以来新高，26 城节后二手房实时成交套数同比增速高达 22%。房价节前企稳，3 月以来小 幅松动，一线城市相对坚挺。自 25 年 12 月 28 日起，84 城冰山指数周环 比降幅开始收窄，步入 3 月指数有所松动，但周环比跌幅仍在 0.2%及以内。 截至 3 月 22 日，冰山指数 84 城月环比-0.5%，其中一线/二线/三四线城市 分别为-0.3%/-0.6%/-0.4%。

前瞻指标：成交量热度持续性有一定支撑，价格预期仍在震荡

1. 挂牌量季节性回升，但增速缓于去年，体现业主心态趋稳：截至 3 月 21 日，49 城重点城市挂牌量较春节涨幅仅 1.0%，业主并未因成交放量而加速 挂牌（尤其一线城市）；2. 带看量先增后稳，需关注带看量下降对后续成 交的影响：截至 3 月 22 日，最后一周同比-2.0%。节后四周带看量累计同 比-2.6%；3. 议价率反映买卖方在价格端的预期差仍然较大。截至 26 年 2 月末，议价率持续走阔至 10.8%，环比 1 月+0.5pct，但一线城市有所收窄。 买卖方的价格预期差整体并未因成交热度抬升而缩小，这意味着市场交易逻 辑仍基于性价比，成交放量向房价预期传导尚需时日。

小阳春特点：政策发力城市增速亮眼，小户型为主力

1. 以上海为代表的政策发力城市表现较佳，弱二线及以下城市增速更强劲： “沪七条”作为本轮一线城市最具力度的政策，获得了有效的市场反馈。上 海节后网签面积同比+17.4%，冰山指数（截至 3 月 22 日）较新政前跌幅仅 0.04%，量价表现均优于其他一线城市。此外，衢州、拉萨等弱二线及以下 城市迎来高增长，我们认为原因在于去库压力较小以及补贴型政策敏感度更 强；2. 小户型是本轮成交主力，其占比提升也形成城市间共性，我们认为 有如下原因：1）持续的房价调整凸显了小户型的性价比；2）公积金等政策 释放刚性和刚性改善购买力；3）重点城市限购政策放松，更利于小户型客 群。