房地产行业25年土地市场：供需边际改善，头部房企优势增强.pdf

房地产行业25年土地市场：供需边际改善，头部房企优势增强。

全国市场：供需呈现改善趋势

25 年土地市场供需均边际改善，供应面积同比-18%，降幅同比收窄 10pct， 成交面积同比-12%，降幅收窄 11pct，成交金额同比-10%，降幅收窄 16pct。 节奏分明，呈现前高后低走势，上半年在优质地块集中入市推动下热度高企， 成交金额同比+28%，下半年在供给质量边际下降，房企现金有所消耗影响 下热度有所回落，成交金额同比-24%。分城市能级来看，二线城市改善幅 度最大，一线、二线、三线城市成交金额同比-11%、持平、-18%，其中二 线城市土地市场率先实现回稳。此外，25 年溢价率与流拍率双双改善，溢 价率达到 5.8%，同比+1.6pct；流拍率为 13.4%，同比-4.5pct，自 21 年以 来连续 4 年下降，亦可佐证土地市场供需关系均有所改善。

城市表现：格局分化，集中度提升

城市表现有所分化，一方面停止供地的城市由 24 年的 9 个增加至 25 年的 17 个；另一方面成交金额前五的城市合计成交金额占比达到 25%，同比 +3pct，集中度进一步提升。究其原因，我们认为主要由于核心城市明显加 大了优质地块供给，如北京清河板块 14 年以来首次供地，上海四川北路亦 推出多宗优质地块。从核心区域成交金额占全城比例来看，北京、上海、杭 州、成都 25 年占比分别达到 69%、51%、76%、51%，同比+4、+12、+4、 +3pct，均有所提升。除京沪深杭蓉外，二线城市天津、南京、宁波，三线 城市无锡、泉州表现均相对亮眼。

企业投资：强者恒强，择优而投

25 年百强房企权益拿地金额同比小幅收缩，但投资强度达到 38%，同比 +8pct，升至近五年来高点，我们认为该变化主要体现房企“以攻代守”的 经营策略，对于具备资源与融资能力的头部房企而言，通过积极布局新项目 来盘活老项目或是较优选择。据中指院，25 年成交地块开工率达到 75%， 亦反应房企对于快开工快推盘以回笼现金的需求。从梯队来看，25 年 TOP10 房企拿地最为积极，投资金额同比+8%；从属性来看，央国企仍是市场绝对 主力，投资金额占比达到 88%，同比基本持平。投资偏好方面，头部房企 的投资仍高度集中于一二线城市，但部分房企亦关注部分低能级城市机会。