房地产行业2026年度投资策略：冬岁过半，暗香渐来.pdf

房地产行业2026年度投资策略：冬岁过半，暗香渐来。总量周期行至何处？ 新房销量逐步接近 7 亿平左右的中长期中枢，但与国际样本经验相比，累计调整幅度和时间尚 不及平均水平，当前仍未显著超跌，政策力度偏克制导致负反馈未被有效打破，后续仍有一定 调整压力，但幅度预计相对缓和。国内外经验显示，随着适龄购房人口占比与数量下降，二手 房换手率或趋势下行；当前我国人口数量已开始负增长，适龄尤其刚需购房人口占比持续下降， 对二手房长周期换手率形成压制；且近年来我国二手较新房替代效应明显，二手房换手率与房 价出现长时间背离，如若市场下行压力继续加大，不排除二手交易回归趋势的可能性，短期二 手房成交规模有一定承压。长期维度看，中国房价的“锚”可能是房租，经历 4 年多房价快速 调整，中国全局房价相较于房租的超涨幅度基本已经消化，但结构性压力依旧较大。

行业有哪些结构化趋势？ 1）5 月以来，一线城市正加速回吐政策刺激后的超额涨幅，且海外经验表明，一线城市在下行 周期并无显著的抗跌属性，只是下跌的顺序和速度与全局存在差异。2）当前不同城市之间的 房价跌幅有何分化？累计跌幅较大的城市边际上跌幅未必更小，但租售比已跌至相对合理区间 的城市边际上跌幅明显收敛。当前一线城市内部的房价跌幅有何分化？近一年北上外围区域房 价跌幅仍较大，核心区域可能有补跌压力。3）短期“好房子”带来产品溢价，海外经验也能印 证高端产品的价格优势，但供应放量及二手跌价影响下，未来价格支撑有较大不确定性。

政策还有哪些空间？ 常规政策手段已接近用足，后续空间主要在于持续降首付和降利率、税费优惠、一线城市限购 放松等，但破局的关键仍在于超常规政策工具兑现。超常规政策包括房贷结构性工具、深度降 息、旧改货币化安置和收储等，实际房贷利率能否从目前的相对高位快速下降至零附近最为重 要。与国内外历史上的应对经验相比，当前我国政策空间很大，剩下的只是相机抉择问题。

2026 年基本面如何展望？ 当前行业仍处于调整下半场，全国量价层面逐步接近均衡区间，但结构性矛盾仍需消化，预计 2026 年量价仍有调整压力，只是全局性指标跌幅有望趋势性收敛。中性情境预计 2026 年全国 商品房销售面积同比下降 9.8%至 7.9 亿平，商品房销售额同比下降 10.7%至 7.5 万亿元，房 屋新开工面积同比下降 11.8%至 5.1 亿平，房屋竣工面积同比下降 15.2%至 5.1 亿平，房地产 开发投资完成额同比下降 10.6%至 7.6 万亿元。如若政策端及时发力，基本面或有更优表现。