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房地产、物管行业2025年度投资策略：调规和换地有助于新房销售走强。房地产：今年9月下旬政治局会议定调房地产市场“止跌回稳”，配套政策密集出 台。在政策助推下，市场信心得到提振，10、11 月新房、二手房成交量涨幅甚至 高于5月17日政策后（下文简称“5.17政策”）。但我们认为9月24日以来政策 （下文简称“9.24 政策”）力度并不强于 5.17 政策，其效果显著的原因可能类似 于23年初疫后行情，都是对于市场的乐观预期驱动成交量提升。

今年房地产政策思路有所突破——5月 17日央行设立的保障性住房再贷款、10月 12日财政部提出专项债收购存量房和土地都是不同形式的“收储”，最终目的为去 库存。但在实际落地过程中，该类收储政策在商业可持续原则下，受到租金收益率 与资金成本匹配、收储与配售价格匹配的核心约束，难以大规模推广。然而，近期 我们观察到两个积极有效的办法——调规、换地，对于去库存有所效用。调规能够 提升得房率，从而助力库存去化；换地是收储存量土地的衍生模式，若大范围推 广，收储存量土地速度有望加速，同时房企旧土地库存有望得到优化、盘活。

我们进行了 9.24 以来政策效果释放后房地产行业 “止跌回稳”的假设推演：若房 地产债务问题系统性传导至各部门，政策提振市场信心，而乐观预期会逐渐被债务 问题带来的负面影响消耗，成交量上行态势无法持续，需更强力度或具有突破性的 政策来打破负反馈循环。若房地产债务问题传导是有限且相对可控的，政策提振市 场信心，成交量能够持续提升，则有望实现房价止跌回稳，开启正向循环。我们预 测 2025 年房地产行业主要指标，剔除统计局基数调整因素后全年降幅收窄，预测 销售面积/销售金额/新开工面积/投资完成额分别同比-7%/-7%/-3%/-10%。

物管：行业仍然处于阶段性困境。目前行业仍在消化来自地产关联方的影响——在 管项目增速持续放缓、关联方应收账款减值拖累利润表等。但物管本身的刚需+抗周 期属性、持续较强现金流、以及轻资产运营模式能够支撑行业穿越周期。物管行业 已回归现金流逻辑，基础物管“压舱石”属性凸显，而目前已有部分物企的基础物 管业务毛利率出现企稳回升的迹象。21 年以来物业板块受地产下行影响持续走弱， 行业不利因素出清+稳健增长预期下，2025年估值有望迎来修复。