2025年房地产行业年度策略：周期拐点已至，结构性复苏一触即发.pdf

2025年房地产行业年度策略：周期拐点已至，结构性复苏一触即发。我国房地产市场已经超跌，本轮调整或已接近尾声。我国房地产市场在 过去几年已经历深度调整，今年 4 月以来商品房单月销售面积已达十年 来新低水平，商品房单月销售额也已回落至 2016 年水平，1-11 月累计 商品房和商品住宅销售市场规模较 2021 年同期降幅已超 45%。当前我 国房地产行业所处阶段和主要增长动能与日本 90 年代初期较为相似， 但在城镇化率和居民杠杆率上仍有一定提升空间，而对比日本房地产核 心指标和住宅投资占 GDP 比重以及房地产开发投资完成额占 GDP 比 重在行业周期低点的下滑幅度，我国房地产市场已过度调整，本轮周期 拐点可期。

政治局会议首提止跌回稳，宏观政策和需求政策有望继续协同发力。参 考海外经验以及过去几年的我国房地产放松政策效果，我们认为维持行 业的稳定运行不仅有赖于行业自身政策，考虑到房地产和宏观经济的高 度相关性和相互作用，未来应继续延续货币政策、财政政策和需求政策 多措并举的政策思路，加大逆周期调节力度，通过降息、再贷款、化债 和专项债收储等一系列政策促进房地产市场止跌回稳。 

周期拐点已至，市场在分化中复苏。今年以来，促进行业止跌回稳的政 策态度更为明确，宏观政策和需求政策多措并举，从近期各地成交表现 来看，行业已出现企稳趋势，拐点可期。我们认为在后续市场逐步修复 复苏的过程中，会出现以下特征：1）市场在分化中复苏，一线城市率先 修复带动低能级城市逐步企稳，二线中具备基本面优势如杭州、成都、 合肥、西安和厦门等和已经历深度调整，回调基本到位的城市如天津、 青岛、石家庄、沈阳等可能率先筑底；2）二手房的修复成为带动本轮房 地产市场复苏的核心力量，近两年来多城市二手房成交占比迅速提升并 超过新房，我国逐步步入存量房时代。

行业核心指标预测。2025 年中性预测下：1）商品房销售面积预计同比 下降 6.7%至 9.1 亿平方米，新建商品住宅和二手房销售面积预计分别为 7.6 亿平方米、6.3 亿平方米，全国住房销售总量为 13.9 亿平方米；2） 土地购置费预计同比下降 10.0%至 3.2 万亿元；3）房地产开发投资预计 同比下降 10.3%至 8.9 万亿元；4）新开工面积预计同比下降 20.0%至 5.9 亿方；5）竣工面积预计同比下降 16.0%至 6.0 亿方。