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2025年房地产行业年度策略报告：“止跌回稳”，拐点渐近。“止跌回稳”下，量价出现积极变化。核心城市销售提升幅度和持续性高于以往。一线城市新房成交量在政策后第5周最高达到 政策放松当周的2倍，二手房成交量在政策后第5周最高达到政策放松当周的1.84倍（以 2024年930政策当周为基数）。且当前新房、二手房成交量均仍处在较高位置，持续性好于 以往。

积极表述和政策落地，也带来居民预期和信心的变化，价格端也出现积极变化。本次政策 后，核心城市二手房挂牌价调涨比例明显提升。根据第三方数据显示，2024年10月重点14 城涨价房源占比止跌回升，11月涨价房源占比进一步提升，达近18个月以来占比新高。

从9.26政治局会议开始，“止跌回稳”成为地产核心逻辑，很可能会以我们想象得到和想象不到的方式实现。地产每个阶段均有核心逻辑，2014年到2020年是居民杠杆和房价的正 循环；2020年以来是去杠杆。棚改去库存、三道红线、贷款集中度管理等这些政策超预期 落地，以我们之前未曾想到的方式实现了特定阶段的政策目标。而9.26政治局会议开始， “止跌回稳”成为地产核心逻辑，很可能会以我们想象得到和想象不到的方式实现。

且“止跌回稳”大概率没有客观不可逾越的障碍。从海外经济体情况看，杠杆率、收入、人 口这些市场担心影响地产基本面的核心因素，很可能并不会成为地产长期持续复苏的阻碍。

止跌回稳可能的路径

1）降利率、降首付、放松限购等政策持续推进：截至2024年三季度末，我国金融机构新 增按揭利率平均3.31%，较2021年高点下降232bp。主要海外经济体房价调整阶段按揭利 率平均下调幅度为296bp。此外，北京、上海、深圳首付、限购等政策也仍有一定空间。

2）政府部门增量财政政策：财政部部长蓝佛安表示，“中央财政还有较大的举债空间和赤字 提升空间”。我们研究发现主要海外经济体地产调整周期普遍有较大力度的财政政策，主要 海外经济体在这期间政府部门杠杆率平均提升幅度34.7个百分点。

3）改善居民部门资产负债表：当前“维护资本市场稳定运行”被放在更加突出位置，以“提振 股市”为政策抓手改善居民和企业资产负债表或为后续政策方向之一。对居民而言，股市财 富效应提振了居民信心也加速了居民资产负债表修复。以美国为例，次贷危机后居民金融 资产价格先于房价修复，2009-2019年美股长牛带动居民资产负债表修复也为这期间地产基 本面上行奠定基础。

2025年预期：量价具备一定企稳基础，结构向存量房转变。1）房价方面，从调整幅度 和时间、租金回报率、买房负担等角度来看，均具备一定企稳的基础。2）销量方面，新房 +二手房整体销量已达底部区间。中性预计下，2025年新房+二手房销量持平，但成交结构 进一步向存量房转变，若二手成交占比进一步提升至47%，则预计2025年新房成交量同比-5.8%，新房+二手房整体持平。3）开发投资、新开工等指标变化可能滞后于销售量价表现。

止跌回稳下，地产板块有望迎来多方面的配置机会。1）行业企稳情况下，优质房企销售 弹性，市占率提升趋势有望加速；2）“白名单”加速落地下，有望改善企业现金流状况，修 复部分房企信用； 3）城中村、收储等促进止跌回稳的政策落地推进，也带来相关标的的配 置机会。4）板块资产负债表有望整体改善。资产减值是过去几年影响房企业绩和资产负债 表的重要因素。止跌回稳预期下，房企资产负债表也有望迎来修复，带来板块配置机会。