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保利物业研究报告：质效双增助力多业态并进，多维增值完善全周期布局。保利物业作为物管行业引领企业，背靠保利发展交付资源充足且结构不断优化， 第三方在管占比逐年提升，在管面积增速行业领先，物管收入利润有望持续增长； 增值业务提质增效，优化业务结构，完善产品体系，盈利能力改善可期。

物业管理规模质量双提升，第三方占比不断提升

保利物业近年来物业管理规模不断提升，截至2023年末，公司物管合同面积和在管 面积分别为922.2和719.6百万方，同比分别增长19.5%和24.9%，在管面积增 速自2019年以来均超20%。公司截至2023年末公司合同面积和在管面积中第三 方项目占比分别为62.9%和64.7%，核心50城第三方新签金额占比达72.8%，同 比提升约8.5个pct，住宅在管面积为40.2%。公司大股东保利发展经营稳健，2023 年销售规模位居行业第一，核心38城市占率提升至6.8%，2024年竣工计划3400 万方，为公司提供规模广阔且优质稳定的在管面积来源。

社区增值提质增效，非业主增值多维精益管理

2023年由于业务结构性调整，公司增值服务业务收入下降至28.16亿元，同比下 降8.1%，在产品结构优化、聚焦核心业务后，业务结构有所优化，整体毛利率 同比提升6.4pct至38.4%。2023年公司非业主增值服务收入达20.93亿元，同比 下降4.6%，主要由于案场协销服务项目数量减少及写字楼租赁业务下滑。我们 预计后续公司增值业务结构优化仍将继续，产品升级后未来利润改善可期。

利润增长盈利改善，分红比例稳步提升

保利物业归母净利润自2019年以来增速超20%，2023年实现归母净利润13.8亿元， 同比增长24.0%，销售毛利率提升0.8pct至19.6%，管理费率同比下降0.7pct至 8.1%；经营性净现金流可覆盖除税前净利润1.73倍，派息比例提升至40%，现 金流稳健，持续加强股东回报。