一文读懂城投收储政策进程及模式.pdf

一文读懂城投收储政策进程及模式。政策背景：1）当前，中国房地产行业库存问题严重，接近上一周期库存 顶点，商品房去化周期和存销比同样处于历史相对高位，因此存量房去 库存是现下盘活地方资产负债表、提振市场信心的重要环节。2）房地 产高库存压力主要源于需求不足及监管约束趋严趋紧，房企融资渠道不 断受限，或进一步影响房企的供给能力，新建房源减少、在建房源递延， 消费者对房地产的信心及预期下降，长此以往将导致地产恢复的内生动 力严重不足，库存水平居高不下，陷入“供给-需求-供给”的负面循环。

政策进程：1）棚改货币化安置是上一轮去库存的主要动力之一：城投 参与收储最早可追溯至2014-2015年，推行目的在于满足保障房需求与 加快库存去化。2015 年的中央经济工作会议提出住房保障要逐步实行 实物保障与货币补贴并举，将部分存量房转为公租房和安置房，因此或 可将上一轮棚改货币化安置视为具有城投收储性质的政策雏形。具体来 说，2014 年央行为推动棚改货币化安置政策配套推出PSL工具，为地 方政府提供足以支持棚改计划的资金来源。此后2015-2018年，棚改货 币化安置步入向全国推广的高峰期，PSL投放额度也伴随棚改执行节奏 变化而相应增减，不仅助力实现商品房库存去化，也一定程度上助推房 地产投资和销售的增长。2) 本轮城投收储主要出发点转变为提升保障 性租赁需求：2022年以来，棚改进程逐渐接近尾声，城投收储的目标从 满足保障性安置需求转变为满足保障性租赁需求。2022年起，全国各地 不少城市开始试点推行收购存量房源以进行城投收储的探索，试点案例 的主要资金来源为自筹。直至央行先后于2023年2月设立1000亿元 “租赁住房贷款支持计划”、2024年5月设立3000亿元“保障性住房 再贷款”，前者并入后者管理，用于支持地方国有企业以合理价格收购 已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，自此“城投收 储”资金来源进一步拓展，政策迈入在全国范围内推广的新阶段。

收储模式分析：1）对商品房新房收储的对应政策即为3000亿元保障性 住房再贷款收储政策，具体模式包括：a）棚改货币化安置模式：政府组 织购买和政府集中采购分别由政府通过与房企、中介机构合作或集中采 购的方式购买房屋产权或使用权用于安置棚户区居民，而直接货币补偿 指政府直接给予棚户区居民货币用于购买房屋或支付其他相关费用，三 类方式均秉持自愿原则。b）直接收购模式：自筹资金模式指城投平台 通过银行贷款等渠道筹集资金，通过公开招投标模式收购当地存量房 源，完成改造后作为人才房或租赁储备用房，租赁住房贷款支持计划则 采取“先贷后借”机制，金融机构先提供贷款、央行后按贷款本金的100% 予以资金支持，市级城投旗下子公司作为实际运营主体承接专项贷款。 c）专项基金模式：由中心城市基金下设纾困专项基金，再由纾困专项基 金根据待盘活项目情况一对一设立子基金，随后借由子基金将自有或募 集资金注入待纾困项目或其背后的地产企业，推动待纾困项目顺利完工 交付，之后通过后续销售实现退出。d）统贷统还模式：由政府指定一家 主体向国开行申请贷款额度，资金通过该主体投入到具体项目后，再由 该项目主体或者平台统筹安排偿还资金，其中城投平台参与方式为作为 统贷统还主体，向银行申请贷款并拨付，还款资金来源为土地综合收益 或其他方式筹措资金。e）除了针对已建未售的存量商品房执行收储，伴 随国家宏观调控和房地产行业形势变化，城投平台参与收储的一种衍生 情形是协助房地产项目纾困，包括收并购模式、股权收购模式、破产重 整模式与项目托管代建模式。此变化兴起于2022年，原因在于彼时地 产行业面临一旦房价停止上涨即可能导致房企资金链紧张甚至断裂、交 房延期、住房贷款不良率上升、系统性金融风险可能一触即发的严重后 果，为政府和城投平台的介入提供必要性依据。2）对二手房收储的对 应政策为存量房“以旧换新”政策，具体模式包括：直接收购模式、预 付租金模式、代购售新模式、换房平台模式和直接补贴模式。