房地产行业专题研究：人口迁移的新格局.pdf

房地产行业专题研究：人口迁移的新格局。在全国人口总量不再快速增长、流动人口规模扩大的背景下，各地区的经 济发展水平与各类引才行动推动人口流动与增长呈现出新的格局。由此带 来的房地产行业发展机遇也将随之变化。省市的发展将不再一荣俱荣，寻 找具备人口持续增长潜力的地区也将是产业的核心命题。从过去十年来 看，具备持续人口吸引力的城市往往拥有更好的地产销量和房价韧性，展 望未来，结合七普和大数据结论来看，除了传统的一线城市和省份城市之 外，全国重点城市群以及具备人口吸引力的新一线城市的发展空间值得关 注，未来将具备更强生命力。

人口增长格局：从聚焦到均衡，内陆逆袭，省会城市崛起

六普到七普，21 个省市人口均实现增长，4 个省市由六普负增长转为净增 长；6 个省市人口由净增长转为负增长。相较六普期间人口聚焦，七普的 省市人口增长更为均衡。从机械增长角度测算，人口净流出的省份有 14 个，是带动省份常住人口下降的主要因素。重点城市角度，42 个重点城市 七普期间人口平均增长 23%，高于全国平均水平。27 个省会中 19 个省会 七普人口增速快于六普，且省会城市人口增速较六普提升 5.3pct，为各类 城市中提升最多。

人口流动格局：流动人口规模大幅增长，集聚与回流并存

我国整体呈现流动人口规模大幅增长，省内流动占比提升的特点。22 年末 人口超百万的城市群人口占总人口比重达 30.5%，人口向城市群流动的趋 势明显。人口向东南流动的趋势延续，部分中西部城市承接人口回流。城 市群角度：1）长三角增长势头依然保持；2）长江中游、京津冀、关中平 原等占总人口比例连续 20 年下降；3）山东半岛、成渝、中原地区等占全 国比例由六普下降转为七普上升。城市层面，人口以省内城市间流动为 主，省会城市是流动人口的首要选择，七普 27 省会人口占全省人口的比例 均有所上升，人口流出省份的省会七普人口增量仍高于该省其他地级市。

城市人口战略：迎接潮起潮落，着力吸引人才

随着人口红利逐步退却，城市人口发展将进入潮起潮落新阶段，城市发展 的政策和人口更多绑定，城市如何脱颖而出？我们认为：1）关注产业综合 吸引力，关注区域经济增速、人均收入、产业吸引力等；2）关注城市的公 共资源与服务水平与城市交通可达性，如学校、医院、高速公路、机场吞 吐量等；3）关注人口流入配套政策，近年来重点城市放宽落户政策所带来 的人才争夺战；4）关注高学历人才吸引力和留存率，我们注意到近五年应 届本科生在新一线城市就业的比例稳步上升。