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滨江集团（002244）研究报告：区域龙头、逆势拿地，业绩边际改善全面提速。在人口老齡化和城鎮化速度放緩的背景下，現在的房地產行業不具備時代進程帶 來的規模化增長的想像空間。但不可否認的是，未來十年房地產行業的真實需求 仍有支撐。根據我們的測算，在 2025 年前，我國每年的真實住房需求仍有將近 7 億平/ 年。2021 年下半年至今，我國政府出臺一系列的寬鬆化政策包括但不限於： 解除部分地區的限購、限貸，人才落戶，購房補助，商貸及公積金貸款利率的下 調等，有利於房地產行業銷售情況回暖。

濱江集團堅持深耕浙江，積極擴充土儲 截止 2022 年 9 月，濱江集團完成全口徑銷售額 1050.7 億元，克而瑞排名上市公 司百強房企第十二名，較去年上升 12 位。公司融資能力及盈利能力常年穩居地產 前十。在區域佈局方面，形成了“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東，開拓粵港澳 大灣區，關注中西部重點城市”的發展戰略。在浙江，濱江集團完成對全省 11 個 地級市的全覆蓋。2022 年，公司在售、待售專案預計超 120 個，較 2021 年翻了 一倍，杭州市場占了 34 個。公司近年來整體營收利潤上升，經營業績良好。2021 年，公司實現營業收入 379.76 億元，同比增長 32.8%。

濱江集團財務運營穩健，融資成本比肩國企 濱江集團三費費率一直控制得當，在行業內處於較低水準。2022H1 年，公司銷售 費用率、管理費用率和財務費用率分別為 2.73%、2.26%和 3.45%。公司近年來三 道紅線指標持續優化，一直位於“綠檔”。 截至 2021 年末，公司扣除預收款後 的資產負債率為 65.9%，淨負債率為 66.0%，現金短債比為 1.51。公司是浙江省 第一家獲得 AAA 評級的房地產上市公司，其資產品質、經營狀況均得到評級機構 和金融機構的高度認可，也為公司融資奠定了良好的基礎，濱江集團的綜合融資 成本不斷下降。截至 2022H1，濱江集團平均融資成本為 4.7%，較 2021 年末下降 0.2pct。

濱江集團盈利預測與估值 預計濱江集團 2022-2024 年每股收益（EPS）分別為 1.12 元、1.78 元、2.45 元， 未來三年歸母淨利潤將保持 47.36%的複合增長率。絕對估值模型下，對應每股合 理內在價值為 11.71 元。相對估值模型下：目前行業可比公司 2022 年平均 PE 為 10.17 倍；考慮公司的銷售情況和土儲情況，給予公司 2022 年 9-11 倍 PE，對應 每股合理估值區間在 10.08-11.32 元之間。